房地產(chǎn)是經(jīng)濟的重要組成部分。明白了經(jīng)濟的本質(zhì)。能更好理解房地產(chǎn)。

經(jīng)濟的本質(zhì)是組合各種要素。包括人力、資金、資源，滿足人們的需求。

中國政府發(fā)展經(jīng)濟的過程中，始終圍繞三個主題轉(zhuǎn)：1.促就業(yè)  2.控通脹  3.保障金融系統(tǒng)的安全。

明白了上面的情況，很多房產(chǎn)亂象就有了合理的注解。

房產(chǎn)短期走勢主要由首付比例、利率、房產(chǎn)政策決定；長期走勢由人口決定。一個人口凈流出的城市，是絕對不適合投資房產(chǎn)的。

選定城市之后，如何選擇區(qū)域和小區(qū)，就成了重中之重。

一個大型城市的經(jīng)濟核心一般集中在CBD區(qū)域，在CBD辦公的主要是大企業(yè)總部，金融企業(yè)，保險企業(yè)，咨詢企業(yè)，傳媒企業(yè)等，這些企業(yè)效益好，員工工資比較高。一般情況下，CBD企業(yè)的高管喜歡在企業(yè)附近居住，中高層一般買在5站左右地鐵通達的地方，普通員工一般買在15站地鐵以內(nèi)通達的地方。房產(chǎn)投資可以根據(jù)自己的資金情況，按照上述規(guī)律選房買房，一般都能保值增值，如果小區(qū)邊上有個不錯的學(xué)校，就更好了。好的高新區(qū)邊上也是不錯的選擇。

投資房產(chǎn)有些基本的原則：

你的房子在主流社會成員的購買范圍中，CBD企業(yè)員工，政府工作人員，好的高新區(qū)工作人員是主流社會成員的代表，大部分社會財富集中在他們手上。
 

你的房子所在區(qū)域已經(jīng)進入或即將進入二手房為主的階段。區(qū)別一個城市的房地產(chǎn)是否值得買，有個簡單粗暴的方法：看看二手房能不能順利的賣掉，如果不能順利的脫手，或者跟新房比差別巨大，那么這個城市的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)一定是有大量過剩。
 

白領(lǐng)喜歡近郊的房子，小商人喜歡市區(qū)的老房子，近郊的房子一定要選擇有學(xué)校配套的。白領(lǐng)容易用杠桿，但有一點一定要注意，如果近郊是剛開發(fā)，套現(xiàn)的時間成本和資金成本會比較高。
 

大城市核心區(qū)的房子是最保險的，但不是收益最大的，收益最大的是變化最大的非核心市區(qū)，例如交通不便的地方修了地鐵，遠遠大于核心區(qū)多修一條地鐵的影響。

2007年全球金融危機是樓市分水嶺

2007年全球金融危機之前出口經(jīng)濟快速發(fā)展，大家生活水平大幅提高，對房產(chǎn)需求很大，導(dǎo)致房子供不應(yīng)求，價格上漲，但價格始終在合理范圍內(nèi)，因為2007年全球金融危機之前，沒有太多的投資投機。

原因如下：

1.出口工業(yè)比房地產(chǎn)掙錢，很多錢優(yōu)先進入制造業(yè)領(lǐng)域

 

2.就業(yè)不錯，政府沒有必要通過放水進行基建，解決就業(yè)問題。

2007年全球金融危機之后，出口遇阻，高歌猛進的房地產(chǎn)也因為購房者預(yù)期的改變進入蕭條，導(dǎo)致社會出現(xiàn)大批失業(yè)人員，在穩(wěn)定壓倒一切的情況下，政府開始放水投資基建，同時鼓勵房地產(chǎn)購買，畢竟房市還是供不應(yīng)求。隨著買氣的加大，房價開始上漲，產(chǎn)生了賺錢效應(yīng)，制造業(yè)由于不如以前好賺錢，紛紛進入房地產(chǎn)，基建放的水最終也流到了房地產(chǎn)，引起了房市一波一波的上漲。

本輪房價上漲的原因：

中國房產(chǎn)市場的第一個坑是2011年的大中城市限購，導(dǎo)致大城市需求萎縮，相應(yīng)的開發(fā)商也減慢了在大城市的買地建房，跑到三四線城市去買地建房了，這樣的結(jié)果是大城市2011-2014的房屋供應(yīng)是萎縮的，三四線城市的供應(yīng)是增加的。各路不明真相的資金被迫到中小城市投資買房，很多房子不但沒有漲價，還跌價，最可悲的是有價無市，認錯的機會都不給。

最最可悲的是大城市經(jīng)過2013、2015、2016年的大漲，房價又翻了幾倍。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場又在挖第二個坑，那就是到大都市圈附近不限購的小城市投資買房，這些小城市購買的絕大部分房子都將面對租不掉，賣不掉，住不了的窘境，多少人又得血本無歸。

2014年9月，2015年3月，國家出臺寬松政策，放松了大城市限貸限購，大城市積壓的自住需求一下子爆發(fā)出來，由于供應(yīng)沒跟上，導(dǎo)致供不應(yīng)求，價格開始上漲，產(chǎn)生賺錢效應(yīng)，更多的投資投機資金開始進入房地產(chǎn)，特別是2015年6月股市開始暴跌，大量資金由股市轉(zhuǎn)戰(zhàn)房市，價格進一步被推高。這刺激開發(fā)商開始在大城市大規(guī)模買地建房，隨著時間的推移，大城市房子開始供求平衡，直至最后供大于求，然后開始下一個周期。但一二三線還是會有一些差別。

一線：北上深以存量房為主，調(diào)整比較小，由于人口不停流入，房價接著會繼續(xù)往上。

 

二線：隨著供應(yīng)量的加大，房價會適當(dāng)調(diào)整，投資投機資金會停止進入或退出，導(dǎo)致進一步的調(diào)整，這時房子會出現(xiàn)投資價值，但前提是這個城市不停有人口流入。

 

三線：不限購的三線城市最近幾年一直處于市場環(huán)境中，價格泡沫已經(jīng)被擠掉了，沿海的三線城市市中心會有一些投資機會。

如果大家明白了這次房價大漲的原因，接下來的投資就會進退有據(jù)，不會掉到坑里。
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