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新型建材網(wǎng)2020年行將到來，房貸利率大變局，終于塵埃落定。

近日，央行發(fā)布重磅公告，自2020年起，存量房貸利率將迎來全面調(diào)整，傳統(tǒng)房貸利率退出歷史舞臺(tái)，LPR利率模式即將全面登場。

根據(jù)公告，對(duì)于存量房貸，上浮利率將轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次。

這意味著什么？

其一，房貸利率，將全面從“貸款基準(zhǔn)利率上浮模式”轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”。

這是利率市場化的重大變革，也是房貸利率的重大變局。

從此，存貸款基準(zhǔn)利率對(duì)房貸不再有實(shí)質(zhì)性影響，5年期LPR利率將成為新的參考基準(zhǔn)。

眾所周知，過去房貸利率，是由存貸款基準(zhǔn)利率+上浮比例（可以打折）組合而成。從2015年開始，我國的貸款基準(zhǔn)利率一直維持在4.9%，各地的房貸利率在此基礎(chǔ)上進(jìn)行上?。?0%-30%不等）。

然而，存貸款基準(zhǔn)利率一般很少變化。除非出現(xiàn)全面降息，否則貸款基準(zhǔn)利率一直保持不變。這幾年我國未進(jìn)行全面降息，導(dǎo)致存貸款基準(zhǔn)利率一直維持在4.9%的水平，與實(shí)際所能拿到的貸款利率存在巨大懸殊，難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢和樓市調(diào)控形勢的變化。

所以，“LPR利率加點(diǎn)模式”橫空出世。

央行將LPR利率拆解為“1年期LPR”和“5年期LPR”，前者作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的利率參考基準(zhǔn)，后者作為房貸利率的參考基準(zhǔn)，這就將樓市利率與實(shí)體利率脫鉤，地產(chǎn)信貸有了與眾不同的調(diào)控機(jī)制。

換言之，想要單獨(dú)對(duì)樓市進(jìn)行加息，只需要調(diào)整5年期LPR，而不會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生成本壓力。

同理，如果只想對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)降息，同時(shí)防止大水流入樓市，那么只需要調(diào)整1年期LPR，樓市利率依舊穩(wěn)定不變。

事實(shí)上，從8月份LPR利率正式登場以來，1年期LPR調(diào)整了3次，而5年期LPR僅僅調(diào)整了1次，這就是定向調(diào)控的用意所在。

對(duì)樓市定向加息，防止大水流入樓市，這就是新模式的威力所在。

其二，這一次，無論是新房貸，還是過去幾年的存量房貸，都將轉(zhuǎn)換為LPR模式。

不過，新人有新辦法，老人有老辦法。在轉(zhuǎn)換前后，總體上房貸利率保持不變。

對(duì)于新的購房者來說，可直接選擇LPR加點(diǎn)模式，不會(huì)存在太多困擾。由于LPR利率每月都會(huì)調(diào)整（也可能保持不變），那么選擇不同月份購房，利率可能就存在很大差異。

問題在于，對(duì)于過去幾年的購房者來說，房貸利率到底該怎么轉(zhuǎn)換？

這一次央行終于有了說法。

根據(jù)公告：

商業(yè)性個(gè)人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)重定價(jià)日（不含），執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，即2019年12月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值之和。之后，自第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。

這段話很專業(yè)很嚴(yán)謹(jǐn)也很復(fù)雜。

簡而言之，存量房貸轉(zhuǎn)換為LPR模式之后，2020年的房貸利率與2019年末的水平保持不變，原來首套房貸是6%，調(diào)整之后也是6%。

區(qū)別在于，原來的6%，是在貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上浮了22%。如今的6%，則是在5年期LPR（最新為4.8%），加上了120個(gè)基點(diǎn)（1個(gè)基點(diǎn)是0.01%）。

要害之處在于，這個(gè)加點(diǎn)數(shù)字一旦確定，未來將長期保持不變，120個(gè)基點(diǎn)的加點(diǎn)，將會(huì)伴隨整個(gè)還款周期。

顯然，2020年之后，新的房貸利率，就不再過問到底上浮20%還是30%，而是在5年期LPR利率的基礎(chǔ)上進(jìn)行加點(diǎn)，只要LPR變化，房貸利率就能隨之變化。

舉個(gè)簡單例子，如果2021年5年期LPR利率從現(xiàn)在的4.8%調(diào)整到4.6%，那么新的房貸利率將會(huì)從6%（4.8%+120個(gè)基點(diǎn)）變成5.8%（4.6%+120個(gè)基點(diǎn)）。

同理，如果5年期LPR從4.8%上升到5%，那么未來的實(shí)際房貸利率也會(huì)從6%上升到6.2%（5%+120個(gè)基點(diǎn)）。

可見，加點(diǎn)的數(shù)值（注意，加點(diǎn)可以為負(fù)值），從一開始就決定了上浮空間，而5年期LPR的變動(dòng)，則決定樓市利率到底是加息還是降息。

其三，市場在變，未來房貸利率，每年都能調(diào)整1次，房貸利率不會(huì)再出現(xiàn)幾年都維持不變的情形。

根據(jù)央行公告，個(gè)人商業(yè)性住房貸款重新約定的重定價(jià)周期最短為一年。

這句話的意思是，房貸利率每年可以調(diào)整一次，可以選擇1月1號(hào)調(diào)整，也可與銀行約定任何一個(gè)月份調(diào)整，新利率按照調(diào)整之前一個(gè)月的LPR利率確定。

舉個(gè)例子，如果與銀行約定每年6月調(diào)整房貸利率，那么每年6月的新房貸利率就等于5月的5年期LPR利率+加點(diǎn)，這個(gè)利率將會(huì)影響未來一年的還款。

在過去，只要存貸款基準(zhǔn)利率不變，實(shí)際房貸利率可能幾年都不會(huì)調(diào)整，這幾年就是如此。而在未來，一切都將截然不同，畢竟LPR利率更市場化，幾乎每隔一兩個(gè)月就會(huì)調(diào)整一次，那么房貸利率也會(huì)存在變動(dòng)。

所以，未來房貸利率可逐年調(diào)整，不會(huì)再出現(xiàn)一個(gè)房貸利率還上幾年的情況。

其四，固定利率終于登場。未來買房，究竟該選擇一年調(diào)整一次的LPR浮動(dòng)利率，還是選擇一個(gè)多年不變的固定利率？

這一次央行提供了選擇，但選擇機(jī)會(huì)只有一次，一旦確定就不能再更改。

顯然，浮動(dòng)利率的好處是，只要市場降息，那么房貸利率也會(huì)隨之下降。

固定利率的好處是，如果未來存在長期的加息預(yù)期，那么維持一個(gè)低水準(zhǔn)的房貸利率就是好事。

既然如此，在如今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，到底該選擇浮動(dòng)還是固定？

答案其實(shí)一目了然，目前全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入大寬松時(shí)代，利率走低是大勢所趨，很多歐美國家已經(jīng)進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，我國的利率相比于幾年前已經(jīng)大幅下行。

要知道，5年前的基準(zhǔn)利率高達(dá)6.5%以上，如今還不到5%。

所以，答案只有一個(gè)：1年調(diào)整一次的浮動(dòng)利率。

其五，2020年，到底該怎么判斷走勢？

一是，未來買房，不必再看存貸款基準(zhǔn)利率，要關(guān)注的是央行每月20日發(fā)布的5年期LPR基準(zhǔn)利率，以及各省各市的加點(diǎn)基數(shù)。

二是，判斷未來樓市到底是加息還是降息，不用再看是不是全面加息或降息，而要看5年期LPR是否調(diào)整，調(diào)整幅度有多大。

三是，房貸利率新變局之下，對(duì)“實(shí)體定向降息、對(duì)樓市定向加息”將會(huì)變成大概率事件，對(duì)“實(shí)體大幅降息，樓市小幅降息”同樣也會(huì)成為可能。

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