所謂棚改“貨幣化安置”是指，地方政府在進行棚戶區(qū)改造時，對于被拆遷居民，使用貨幣資金的形式進行安置，主要包括三種途徑：政府搭橋組織棚改居民選購商品房安置、政府收購房源安置、棚改居民自由支配貨幣補償款。

在這種棚改模式下，最根本的目的在于消化城市房產(chǎn)高庫存，控制新增（減少新建棚改安置房等），消化存量（存量商品房）。推進貨幣化安置的政策始于2015年《國務院關于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》(國發(fā)〔2015〕37號)，隨后主要部委和地方政府均出臺了相關政策推進棚改的貨幣化安置，包括國開行在2015年取消了對棚改貨幣化安置貸款的比例限制。根據(jù)住建部公布的信息，“2016年貨幣化安置比例達到48.5%，比2015年提高18.6個百分點”。

棚改貨幣化安置所帶來的房地產(chǎn)庫存去化、三四線城市房地產(chǎn)銷售等，是市場投資者較為關心的問題。從實際效果來看，住宅存量面積和去化周期從2015年開始，均有比較明顯的下降，當然2015年的表現(xiàn)與全國房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)有關；而從2016年開始，二線城市銷售增速好于一線城市，2017年開始，三四線城市銷售好于二線城市，這些情況對于貨幣化安置均有一定的反映。

但是，棚改貨幣化安置帶來的銷售效應，能否有效轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)投資，實際上是存在較多疑慮的。

首先，棚改貨幣化安置對于棚改實物安置是一種替代，按照正常的資金對接對比，前者比例的提高實際上降低了潛在的新增投資規(guī)模。

在貨幣化安置模式下，地方政府進行拆遷安置工作時，直接使用財政資金、PSL貸款、商業(yè)貸款等資金直接購買商品房或者由居民自由使用，并不一定會帶動回籠現(xiàn)金房企的進一步投資；而在實物安置模式下，地方政府需要籌集資金投資建造安置房（無論是原地建設還是異地建設），然后分配給拆遷居民，因此必然會形成新增投資。因此，貨幣化安置本身對潛在的新增投資有一定的替代作用。

其次，貨幣化安置能否帶動房地產(chǎn)投資，主要看棚改拆遷地塊的用途規(guī)劃。

在現(xiàn)實操作中，有兩種情況不利于形成新增投資。

一是正常商業(yè)化途徑，也就是通過正常招投標，將土地出讓后進行的房地產(chǎn)開發(fā)。但是，考慮到棚改的持續(xù)推進，棚改地塊地理位置逐漸邊緣化，正常商業(yè)化途徑變得越來越窄。同時，按照貨幣化安置的原始精神，貨幣化安置模式主要適用于庫存去化周期過長地區(qū)的棚改，實際上并不鼓勵地方政府對拆遷地塊再次進行房地產(chǎn)開發(fā)。在今年4月《住建部國土部關于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關工作的通知》中，明確要求“商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市，棚戶區(qū)改造要以貨幣化安置為主，避免重復建設”。

二是涉嫌違規(guī)途徑，即地方政府將棚改地塊騰出后，先由房地產(chǎn)企業(yè)在原址進行安置房的開發(fā)建設，然后政府再對該批安置房進行貨幣化購買。這種操作實際上并不符合貨幣化安置的初始目的，7月份財政部河南專員辦曾撰文對此問題進行了公開批判“一些地方通過開發(fā)商在原址新建、政府回購安置房的形式，達到貨幣化安置指標，實質(zhì)上仍是新建安置房，既沒有縮短安置周期，也無法實現(xiàn)去庫存的目的”。如果存量地產(chǎn)投資中存在這類方式，未來新增將出現(xiàn)缺失。

再次，作為棚改貨幣化安置的主要資金來源PSL貸款，今年的投放規(guī)模出現(xiàn)明顯下滑。今年1-7月，央行PSL貸款新增規(guī)模僅4168億，較去年同期7305億的規(guī)模，大幅下滑43%。此外，去年國開行和農(nóng)發(fā)行的專項金融債資金也有部分投向了棚改貨幣化安置，而今年已經(jīng)暫停了專項建設資金的投放。

最后，上半年棚改貨幣化安置推進速度較快，下半年發(fā)力空間相對收窄。住建部信息顯示，“2017年1-4月，全國已開工改造各類棚戶區(qū)219萬套，占年度目標任務的36%，比去年同期提高了3個百分點”；江蘇省信息顯示，“今年1-6月，江蘇省城鎮(zhèn)棚戶區(qū)（危舊房）、城中村改造新開工23.87萬套，完成年度目標任務25.8萬套的92.53%；基本建成18.56萬套，完成年度目標任務18萬套的103.09%”，這意味著江蘇省在半年時間內(nèi)已經(jīng)超額完成全年任務。

以上問題所反映出來的最根本問題在于，棚改貨幣化安置的目的是“去庫存”，實際上并非對房地產(chǎn)投資的推動。2017年上半年，推動房地產(chǎn)投資的土地成交面積增速大幅抬升，與三四線城市土地成交躍升不無關系，但是伴隨著上述疑慮的逐步落實，推升房地產(chǎn)投資增速的“三四線城市”和“貨幣化安置”因素將逐漸減弱。

不過，這種投資減弱的速度在很大程度上取決于政策執(zhí)行的力度，因此投資下降的幅度存在較大的不確定性，但投資增速下滑的趨勢相對確定。

總的來說，伴隨著房地產(chǎn)銷售、土地成交面積等先行指標的逐漸回落，房地產(chǎn)投資面臨著下行壓力；2016年以來，尤其是2017年以來支撐房地產(chǎn)投資處于較高增速水平的“三四線城市+貨幣化安置”因素將逐漸減弱。

未來房地產(chǎn)投資下行的趨勢較為確定，而下行的幅度存在不確定性，在三四線城市投資仍然保持高位的情況下，預計年內(nèi)房地產(chǎn)投資增速仍將保持一定增速，對于經(jīng)濟而言，“不上不下”的狀態(tài)或?qū)⒊掷m(xù)一段時間。http://www.ghjob.com.cn/