一、樓市兩大顛覆性消息！

樓市一次性傳來兩大重磅消息，其中任何一條都具備對當(dāng)下房地產(chǎn)市場的破局性影響力。

以迅雷不及掩耳之勢，深圳空降“棚改大招”！8月9日，深圳市住建局日前起草的《關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造工作的若干措施(征求意見稿)》在網(wǎng)上流出。本次文件最大的看點在于：政府主導(dǎo)+國企實施+公共住房，本次棚戶改造后釋放的所有房源，無論建設(shè)、上市、分配等供應(yīng)環(huán)節(jié)，都將由國家主導(dǎo)完成，大量改造住宅只租不售。深圳有望成為國內(nèi)第一個實現(xiàn)“住房公有制”主導(dǎo)的城市。

同一日，媒體報道，杭州住保房管局與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團簽約，將共同打造全國首個智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺。這個平臺將實現(xiàn)供應(yīng)主體、租賃合同網(wǎng)簽、評價信用體系租賃環(huán)節(jié)的全覆蓋；實現(xiàn)國有租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源的全納入；實現(xiàn)企業(yè)、人員、房源、評價、信用等信息的全共享。未來在政府主導(dǎo)的租賃體系下，民營企業(yè)將深度參與。淘寶今后或?qū)⒊蔀槲覀冏夥康淖钪匾脚_之一。

發(fā)現(xiàn)沒？最近一條條樓市政策都打在“租賃”的關(guān)鍵點上，國人“有恒產(chǎn)而后有恒心”的傳統(tǒng)思維正在面臨來自現(xiàn)實的改造。

樓市的天，真的變了。

據(jù)微信公眾號“深圳看房團”，8月9日，深圳市住建局日前起草的《關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造工作的若干措施(征求意見稿)》在網(wǎng)上流出

文件內(nèi)容顯示：深圳將加快推廣“政府主導(dǎo)+國企實施+公共住房的棚戶區(qū)改造項目實施模式”。

明確規(guī)定：棚改區(qū)改造的住宅部分，除搬遷安置房以外，全部用于人才住房和保障性住房。

在南山、福田、羅湖、鹽田在4個區(qū)里，供應(yīng)大量的保障性住房+人才性住房，并實現(xiàn)只租不售。

此外，本次棚改的界定時間，由去年7月棚改計劃認(rèn)定的30年減少到20年。

本次文件最大的看點在于：政府主導(dǎo)+國企實施+公共住房，本次棚戶改造后釋放的所有房源，無論建設(shè)、上市、分配等供應(yīng)環(huán)節(jié)，都將由國家主導(dǎo)完成。

最重要的是：棚改將以保障性住房+人才性住房為主。

深圳看房團指出，深圳共有241個城市村+1009個老破小小區(qū)，這些都可能是未來棚改的主要對象，占據(jù)了深圳的住房市場半壁江山，將左右未來的住房市場。

參考《深圳市十三五住房建設(shè)規(guī)劃》，深圳將供應(yīng)30萬套商品住房+40萬套保障性住房（含人才性住房），加上如今的棚改計劃，深圳未來房屋供應(yīng)量中，政府和國企控制的政策性住房、租賃住房，將至少超過一半。

深圳也有望成為國內(nèi)第一個實現(xiàn)“住房公有制”主導(dǎo)的城市。

不過，由棚戶區(qū)原住民產(chǎn)生的購房需求可能會進一步擴大，另外這里的租房人群也將被迫轉(zhuǎn)移。因此，短期內(nèi)需求與供應(yīng)難以對等，深圳的棚改也會影響到轄區(qū)內(nèi)甚至其他片區(qū)的房價、租金。

在今年7月20日，住建部聯(lián)合九部委曾經(jīng)發(fā)出《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出多項舉措，加快發(fā)展住房租賃市場。其中有一條舉措格外引人關(guān)注，那就是建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺。

作為文件點到的全國首批12個開展住房租賃試點城市之一，沈陽隨后提出，將組建兩家國有住房租賃平臺公司，通過建設(shè)、改建、收購或長期租賃等方式取得房源并負(fù)責(zé)房源的租賃運營和管理。到2020年，國有住房租賃平臺持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。這是和南京完全不同的、由政府獨力主導(dǎo)的模式。

而杭州，作為國內(nèi)最具互聯(lián)網(wǎng)精神的城市，帶來了另一種開放的、全面引入民營力量的全新模式。

據(jù)澎湃新聞報道，8月9日，杭州住保房管局與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團在杭州市人民政府會議中心就合作搭建智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺舉行簽約儀式。澎湃稱，這次合作是阿里巴巴在二手房領(lǐng)域租售能力對政府的首次輸出。

簽約的具體內(nèi)容如下：

據(jù)悉，杭州將在“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”的運行基礎(chǔ)上，充分利用阿里巴巴的大數(shù)據(jù)、線上交易、評價系統(tǒng)和螞蟻金服的網(wǎng)上支付、芝麻信用體系等技術(shù)，創(chuàng)新打造一個功能先進、亮點突出、大數(shù)據(jù)監(jiān)管與開放式服務(wù)并舉的全國首個智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺。

建成后的杭州智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，將實現(xiàn)租賃環(huán)節(jié)、租賃房源、租賃信息“三個全”的目標(biāo)。即實現(xiàn)供應(yīng)主體、租賃合同網(wǎng)簽、評價信用體系租賃環(huán)節(jié)的全覆蓋；實現(xiàn)國有租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源的全納入；實現(xiàn)企業(yè)、人員、房源、評價、信用等信息的全共享。這將有力解決租賃市場中房源信息不實、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、租賃行為不規(guī)范等諸多痛點。

根據(jù)浙江在線的報道，阿里具體會從7個方面切入租賃平臺：

一是實人認(rèn)證。租賃平臺將通過實名身份驗證及人臉識別等技術(shù)確保中介、房東、租客的身份真實性和操作真實性。

二是全方位核驗。租賃平臺將通過住保房管局房屋權(quán)屬核驗與阿里巴巴驗真服務(wù)相結(jié)合的方式，對掛牌房源實行全方位核驗。

三是一站式服務(wù)。租賃平臺注重管理與服務(wù)并舉，將與公安、工商、公積金、教育等相關(guān)部門互聯(lián)共享，實現(xiàn)人口流動備案、居住證辦理、住房公積金提取等在線辦理服務(wù)，為租賃各方提供一站式便民服務(wù)。

四是評價系統(tǒng)。租賃平臺將結(jié)合“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”管理體系和阿里提供的線上評價體系，通過評價一方面鼓勵租賃主體自覺履約，規(guī)范租賃行為；另一方面將評價納入租賃主體的整體信用狀況，供平臺用戶參考評估。

五是信用體系。租賃平臺將結(jié)合“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”管理體系和芝麻信用，全新打造租客、房東及租賃機構(gòu)的信用體系，未來，杭州市的可租房源、租客、房東以及中介服務(wù)人員都將對應(yīng)一套完善的信用體系。

六是網(wǎng)上支付。租賃平臺將利用螞蟻金服網(wǎng)上支付技術(shù)，實現(xiàn)租金、押金、傭金等完全線上化支付，同時嚴(yán)格保障資金支付安全。

七是多通道在線預(yù)約。租賃平臺開放創(chuàng)新地打造“一個平臺兩個服務(wù)通道”。房東、租客可以使用電腦或移動設(shè)備，通過住保房管局或阿里巴巴其中任一通道實現(xiàn)智能網(wǎng)簽，極大提升效率、優(yōu)化個人體驗。

自媒體暴財經(jīng)指出，前六條基本上是阿里已有的技術(shù)和功能，直接接入杭州市政府的租賃平臺即可。第七條則大有乾坤：“兩個通道”，一個是住保房管局，另一個是阿里巴巴。也就是說，阿里巴巴很可能通過旗下的閑魚、淘寶等客戶端作為一個面對用戶的端口，發(fā)揮起杭州市政府級租賃平臺交易終端之一的作用。

說通俗一點，阿里在杭州市政府的租賃系統(tǒng)具備了一定的（民營）獨占性。淘寶今后或許將成為我們租房的最重要平臺之一。

而未來，或許會有更多和阿里一樣具備認(rèn)證、支付等技術(shù)實力和數(shù)據(jù)資源的公司，比如騰訊、京東等等同樣深度參與政府的租賃平臺。

在深圳此次“只租不售”的棚改政策發(fā)布之前，上海已經(jīng)將兩塊租賃住房用地拍出去了。

7月24日下午，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交，分別被上海張江（集團）有限公司和上海嘉定新城發(fā)展有限公司以底價獲得，兩家企業(yè)均為上海的國企。

被拍得的兩幅土地分別位于浦東張江和嘉定新城，成交樓面單價分別為5569元/平方米、5950元/平方米。采用“只租不售”的模式，待項目建成后，將至少提供1897套租賃住房房源。

浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A3-06地塊

嘉定區(qū)嘉定新城E17-1地塊

上海市規(guī)劃和國土資源管理局和上海市浦東新區(qū)人民政府此前聯(lián)合發(fā)布的《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃》（征求意見稿）中，明確提出了，未來科學(xué)城范圍規(guī)劃擬通過增加居住用地、新增住宅全部用作租賃住宅，以及提高研發(fā)、工業(yè)用地人才公寓、宿舍配套比例等，滿足科學(xué)城就業(yè)人口居住需求。

據(jù)悉，目前除了上海外，其他多地也已開展了類似做法。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，包括北京、天津、廣州等城市均已實施住宅自持模式。因此，未來以各種形式為主的自持模式或成為土地拍賣市場的新趨勢。

而作為“千年大計”的國家級新區(qū)，雄安新區(qū)的住房制度在業(yè)內(nèi)許多人看來，大概率也將實行類似于上海的“只租不售”模式，或者保障性住房占據(jù)相當(dāng)大的供應(yīng)比例。

梳理近期國家及各地出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策，許多都直接或間接涉及住房租賃。

廣州首提“租購?fù)瑱?quán)”引發(fā)熱議；武漢提出要適時研究出臺符合條件的承租人子女就近入學(xué)等基本公共服務(wù)政策措施；沈陽則直接提出要建立承租人居住權(quán)力清單，不斷擴大承租人權(quán)力；山東更是在全省范圍內(nèi)提出，通過健全購租并舉的住房制度，租房人辦理居住證后享有義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)，落實提取住房公積金支付房租政策，鼓勵新市民通過租房解決居住需求。

住建部等九部委20日發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。

通知明確，各地要搭建住房租賃交易平臺、鼓勵各地通過新增用地建設(shè)租賃住房、要求各地加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度等；選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

在中央政治局會議結(jié)束后，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任、中國發(fā)展研究基金會原副理事長劉世錦最新撰文指出，中國今后的中速增長期當(dāng)中的轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新驅(qū)動，大部分都將發(fā)生在大都市圈，所以應(yīng)高度關(guān)注大都市圈的變化。房地產(chǎn)稅是整個房地產(chǎn)市場發(fā)展特別是城市化進程以及大都市圈加快發(fā)展進程中的一項基本制度建設(shè)，至今仍然沒有出臺。

各大城市的樓市政策紛紛轉(zhuǎn)向發(fā)展租賃市場，這預(yù)告著未來整個房地產(chǎn)市場最重要的變化。

地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科目前已經(jīng)是住房租賃市場上少數(shù)幾個試水房企之一。萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮日前稱，萬科目前已經(jīng)開辦長租公寓1.2-1.8萬間，計劃今年做到10萬間。

不過，盡管“租購?fù)瑱?quán)”最近引起了廣泛關(guān)注，其實租房人的子女在當(dāng)?shù)叵硎芫徒雽W(xué)的政策，很多城市這幾年都在執(zhí)行，比如深圳、上海、天津、長沙、石家莊等城市，非本地戶籍的子女，都可以在當(dāng)?shù)厣蠈W(xué)，但是，你得積分排隊。

有石家莊的網(wǎng)友稱，他們那早就是租買同權(quán)，只要在街道辦登記的租賃合同，就可以享受就近上學(xué)，這政策實行有幾年了，但這波房價上漲照樣翻了一倍。

業(yè)內(nèi)有許多聲音指出，關(guān)鍵還是要靠教育等資源的供應(yīng)，如果不能持續(xù)增加，后面這些政策等同虛設(shè)。

六、央行出手了！炒房客面臨被鎖樓市...

近日，央行在最新發(fā)布的中國區(qū)域金融運行報告(2017)中為房地產(chǎn)和去產(chǎn)能劃出了清晰的金融政策底線：在支持居民合理自住購房同時，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機性購房；停止對落后產(chǎn)能的金融支持。

1、嚴(yán)控投機性購房，各地因城施策

報告強調(diào)，2017年，各地區(qū)將認(rèn)真落實“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政策要求，繼續(xù)強化“因城施策” 調(diào)控政策，全國房地產(chǎn)市場可能呈現(xiàn)“成交回落、價格平穩(wěn)略降”的發(fā)展態(tài)勢。

報告分析：

“從調(diào)控政策措施看，2016年尤其是2016年四季度以后，‘因城施策’調(diào)控力度加大，靈活度提升。”

同時，“房價上漲預(yù)期仍然存在；土地供應(yīng)不足，部分城市甚至出現(xiàn)‘面粉比面包貴’的情況；部分熱點城市庫存處于低位，短期內(nèi)市場供應(yīng)緊張；居民投資渠道有限且回報不高。”

雖然國家在長效調(diào)控上已做了巨大努力，但長效機制短期無法達到，要想短期控制房價，閥門必須關(guān)緊，因此當(dāng)前的限制性調(diào)控政策不可能只是曇花一現(xiàn)。下半年全國樓市調(diào)整期將持續(xù)。

2、政策到底在打什么牌

從限購、限價，到限貸、限售、限商辦，“五限”時代在中國部分城市已拉開帷幕。

違規(guī)發(fā)放住房貸款的銀行都要被罰。

針對違規(guī)房貸，4個月內(nèi)，各地銀監(jiān)局對開發(fā)商及個人開出超100-張罰單

由此可看出：

1、 前幾年信貸寬松的年代，貸款亂像叢生，已危及到金融體系的安全。

2、銀行違規(guī)給開放商發(fā)放貸款不行，對個人進行違規(guī)發(fā)放住房貸款也不可以。這些情況均被處罰。

3、監(jiān)管層要從資金源頭上控制房價，控制違法發(fā)放貸款，貸款審核更嚴(yán)格，周期更漫長。

目的只有一個，嚴(yán)控投機性購房，從源頭切斷炒房客的炒房資金。

七、那么房價如何走？

國家祭出重器還是后話。當(dāng)前樓市陷入了短時間的迷局，那么房價如何走？

公眾號櫻桃小房子認(rèn)為：

房價會回調(diào)，但沒這么悲觀，一二線城市回調(diào)20%-30%，局部城市泡沫會破裂，下調(diào)30%-40%，甚至腰斬，很正常，但全局不會崩盤。

也許很多人都明白，在當(dāng)前的樓市調(diào)控下，中短期房價，比如三年，確實漲到頭了。但是不是意味著房價泡沫會徹底破裂或者說崩盤呢？

櫻桃小房子認(rèn)為，泡沫會消化一部分，比如燕郊等環(huán)京城市，上海周邊城市，以及深圳周邊城市，這種地方回調(diào)30%-40%，比如一線城市，像深圳，降20%左右，5.4萬/平米的均價，降到4.5萬/平米左右，那些10萬一平米的房子，降到8萬，這是完全可能的。

但這最多算是局部泡沫破滅，但不影響全局，更談不上崩盤。要知道局部泡沫破滅，是中國經(jīng)濟完全可以承受的，比如上一輪2010年開始的調(diào)控，溫州和浙江等投資炒作水分大的城市，鄂爾多斯等煤炭資源型城市，海南、北海等旅游城市，都經(jīng)歷了房價泡沫的破滅，但也沒見銀行破產(chǎn)，地方財政破產(chǎn)吧。

那么，這一輪中國房地產(chǎn)周期見頂了？還有很多進城的人沒買房，學(xué)術(shù)點的說法就是城鎮(zhèn)化進程沒有結(jié)束，這個趨勢是逆不可擋的，他們不是不想買，而是短期房價上漲過快，他們的儲蓄還夠不著，比如長沙房子，你漲到1萬，很多人可能覺得貴了，如果你回調(diào)到八千，那又有一大批人買的起了。