在《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》當(dāng)中，第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。

多數(shù)人的討論，其實就源于此。

你看，《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》都明確了，“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，那不就是取消了嗎？這只是有些媒體的錯誤理解！

《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》只是個技術(shù)規(guī)范

我們首先要了解一點：這個征求意見稿，征求的是對一項工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的意見，因為這個《規(guī)范》是開展工程建設(shè)活動的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。

也就是說，這個規(guī)范未來約束的是工程建設(shè)行為，約束對象是住宅項目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費、取暖費以何標(biāo)準(zhǔn)收取，也沒直接關(guān)系。

畢竟，我們商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。《商品房銷售管理辦法》和《物業(yè)管理條例》都各有負(fù)責(zé)，這其中明確該管的內(nèi)容，怎么可能被本不該管的《住宅項目規(guī)范》就給說了算呢？

所以，指望一個技術(shù)規(guī)范，就能解決我們大家都關(guān)心的一個話題，你說怎么解答？

公攤亂象多，“最牛公攤”只有不到一半面積能住

公攤即謂公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積

（套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積）

“公攤”的內(nèi)容，包括以下兩大部分：

第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等；

第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

公攤面積問題不是一個新鮮話題，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為公攤面積是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛及服務(wù)收費爭議由來已久。去年新華每日電訊曾梳理住房公攤面積的主要“貓膩”，包括：

公攤計入精裝修成售房“潛規(guī)則”。北京的一位銷售人員向記者表示，“公攤部分也計入精裝收費，現(xiàn)在北京市面上基本都這樣操作。”

公攤面積計算“水太深”。據(jù)媒體報道，山東省高密市曾出現(xiàn)一處名為“貴賓首府”的“神盤”，多部門聯(lián)合驗收文件顯示公攤系數(shù)高達(dá)52.35%，被稱作“史上最牛公攤面積”。面對業(yè)主維權(quán)，工作人員十分硬氣：“法律對公攤上限沒有規(guī)定，你們100年都退不了房！”

公攤系數(shù)竟是“偽命題”。明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強說，事實上，作為國內(nèi)房地產(chǎn)交易和收費重要依據(jù)的“公攤系數(shù)”這個術(shù)語，至今都沒在現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)中出現(xiàn)過。

艾振強說，沒有關(guān)于公攤系數(shù)上下限的明確規(guī)定，開發(fā)商可將公攤面積“任性”做大，導(dǎo)致實際案例中出現(xiàn)的一些公攤系數(shù)“喪心病狂”。部分開發(fā)商甚至將獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢樓服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入公攤面積。

公攤擅挪作商用成為“糊涂賬”。記者了解到，現(xiàn)實中存在大量開發(fā)商、物業(yè)公司私自將公攤設(shè)施賣出或租賃的情況，損傷了業(yè)主權(quán)益。開發(fā)商采取的一般做法是先將停車場、樓道等公共面積納入公攤，由全體業(yè)主埋單，再二次出售或出租廣告位牟利。

公攤面積動輒再收服務(wù)費惹民怨。公攤收益被物業(yè)“代持”，但物業(yè)費、供暖費、停車費等與公攤密切相關(guān)的五花八門收費卻每每如期而至，讓業(yè)主們有種說不出來的“憋屈”。

房產(chǎn)稅是否應(yīng)計公攤面積存兩難。調(diào)研中，不少專家都提到，未來房產(chǎn)稅的收繳標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)該考慮公攤面積面臨兩難：一方面，由于板樓、塔樓、別墅等各類建筑公攤面積差別極，從0%至55%不等，一刀切地以建筑面積為單位收取有失公平；另一方面，如以套內(nèi)面積為標(biāo)準(zhǔn)收取房產(chǎn)稅，開發(fā)商可能故意“紙面做高”公攤面積，幫助購房者“合理”避稅。

“套內(nèi)面積交易”無法根本改變“公攤面積”存在的現(xiàn)實

在這個《規(guī)范》當(dāng)中，熱議的另一個原因是“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這句表述帶來的后續(xù)影響。

“套內(nèi)計價”這種交易方式，意味著“公攤面積”必須會取消嗎？

我們暫且先不說，《規(guī)范》中的這句話是不是只針對建筑企業(yè)竣工驗收等情況而言，我們只說在現(xiàn)實銷售環(huán)節(jié)當(dāng)中，“套內(nèi)計價”真的與“公攤面積”“勢不兩立”嗎？

我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中，是這樣規(guī)定的：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。

對此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

而在目前大多數(shù)的購房合同中，開發(fā)商前期宣傳的都是以建筑面積來計價，而與我們最終簽訂的合同當(dāng)中，卻基本上都是按照套內(nèi)面積來計價。也就是說，開發(fā)商前期宣傳，只會告訴你房子1萬/㎡，但在實際成交過程中，會明確標(biāo)明以套內(nèi)面積計算，1.5萬/㎡。

所以，對于購房人而言，這套房子的總價實際上是不變的。只是從交易過程來說，開發(fā)商和你是按照套內(nèi)面積來交易的。這和《住宅項目規(guī)范》中“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的這條要求其實也并沒有沖突。

所以，不管是以什么來計算，只不過是計算方式的改變，對多交少交多少物業(yè)費、取暖費，并沒有關(guān)系。

《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》還有這些硬貨需要我們知道

此次征求意見的《規(guī)范》，還有不少重要內(nèi)容需要我們了解并提出意見。

城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付

《規(guī)范》當(dāng)中2.3.2條明確要求，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

① 戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應(yīng)全部鋪裝或粉刷完成；給排水、燃?xì)?、照明、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基本設(shè)施應(yīng)安裝到位；

② 供水、供電、燃?xì)?、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設(shè)施應(yīng)具備使用條件；

③ 消防設(shè)施應(yīng)完好，消防通道應(yīng)暢通。

四層以上住宅建筑應(yīng)有電梯

日照標(biāo)準(zhǔn)也有明確要求

如果取消公攤會推高房價？

有人稱，降低或取消公攤面積，可能會讓開發(fā)商忽視公用設(shè)施部位建設(shè)、降低環(huán)境配套等公共公用設(shè)施質(zhì)量，甚至進(jìn)一步推高房價。

新華社題為《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》的報道指出，國外成熟的經(jīng)驗表明，在市場經(jīng)濟中，如果開發(fā)商試圖在壓縮公攤面積后占購房者便宜，購房者肯定不會答應(yīng)。為了生存和獲利，開發(fā)商更理性的選擇，是根據(jù)市場需要造出更好的房子。

報道稱，至于降低或取消公攤面積會推高“房價”之談，更是危言聳聽。因為壓縮公攤面積或改成按套內(nèi)建筑面積計價造成的價格上漲，本身只是一個數(shù)字問題，并不會真正提高購房者負(fù)擔(dān)，相反會降低購房者的未來資金壓力。

那么，按套內(nèi)面積計價是否能減少購房成本呢？

北京市萬思恒律師事務(wù)所吳剛律師對記者表示，該條規(guī)定即使最終生效，也難以有效減少購房人的最終購房成本。因為開發(fā)商投入到住宅項目的所有建設(shè)成本，包括其投入到公共建筑、公共設(shè)施設(shè)備的建設(shè)成本，最終也會分?jǐn)偟綇V大購房人的身上，那么按套內(nèi)使用面積來計算住房的單價也必然上升。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，全國統(tǒng)一套內(nèi)面積進(jìn)行交易，發(fā)揮了房住不炒的導(dǎo)向，從購房者的角度，在買房的時候，少了一個顧慮。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，這一次住建部的規(guī)定，具有很大的變革，可能會使一些房地產(chǎn)稅，包括一些跟房屋交易面積掛鉤的制度發(fā)生變革，對于財政稅收、相應(yīng)的計稅標(biāo)準(zhǔn)等都是積極的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉2月23日對此進(jìn)行了解讀：

是否套內(nèi)計價對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

另外需要注意的是，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

1：這只是一個工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強制標(biāo)準(zhǔn)。

2：從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

3：套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計價。從套內(nèi)計算價格看，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

4：羊毛出在羊身上，如果出臺套內(nèi)計價模式，需要考慮之前已經(jīng)入市的項目如何銜接的政策。

5：從未來趨勢看，國內(nèi)有很多獨有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展有改變的可能性。