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2019年1月24日，中國(guó)最權(quán)威的官網(wǎng)——中華人民共和國(guó)中央人民政府網(wǎng)，高調(diào)發(fā)布一則消息。

《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于支持河北雄安新區(qū)全面深化改革和擴(kuò)大開放的指導(dǎo)意見》發(fā)布：

這標(biāo)志著中國(guó)唯一的“千年大計(jì)，國(guó)家大事”之雄安新區(qū)正式由規(guī)劃階段進(jìn)入了實(shí)施階段。

整個(gè)《指導(dǎo)意見》，12000余字，從數(shù)個(gè)方面闡述了中央對(duì)于雄安，這個(gè)未來(lái)都市樣板的規(guī)劃、發(fā)展的要求，并且提出了具體落地的時(shí)間表。

可以說(shuō)，雖然描繪的是雄安二十年的藍(lán)圖。

但不言而喻，雄安發(fā)展將是整個(gè)國(guó)家，整個(gè)高層對(duì)于中國(guó)發(fā)展道路的一次意義重大的探索，更可以看做是整個(gè)中國(guó)“改革進(jìn)入深水區(qū)”的一塊試驗(yàn)田。

所以，對(duì)于雄安的要求，對(duì)于雄安的期許，對(duì)于雄安的規(guī)劃，更可以當(dāng)做未來(lái)黨中央對(duì)于整個(gè)中國(guó)未來(lái)50年發(fā)展的一次預(yù)演，我們必須心中有數(shù)，方可未雨綢繆。

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整個(gè)《指導(dǎo)意見》12000字，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市治理、公共服務(wù)、引人用人、人口土地、生態(tài)文明、財(cái)稅金融、治理體制八個(gè)大方面，35個(gè)小方面提出要求，是一篇絕大的文章。

今天我們先分析其中的“房地產(chǎn)部分“。

對(duì)于雄安未來(lái)的居住和房地產(chǎn)，中央是這樣要求的（原文為一段，為了便于大家理解截為數(shù)段）。

1、 堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)職住平衡要求，推動(dòng)雄安新區(qū)居民實(shí)現(xiàn)住有所居 
2、 針對(duì)多層次住房需求建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，個(gè)人產(chǎn)權(quán)住房以共有產(chǎn)權(quán)房為主。 

3、 嚴(yán)禁大規(guī)模開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)，嚴(yán)控周邊房?jī)r(jià)，嚴(yán)加防范炒地炒房投機(jī)行為。 

4、 制定與住房制度相配套、與開發(fā)建設(shè)方式相適應(yīng)的土地供應(yīng)政策，完善土地出讓、租賃、租讓結(jié)合、混合空間出讓、作價(jià)出資入股等多元化土地利用和供應(yīng)模式。探索不同供地方式下的不動(dòng)產(chǎn)登記模式，創(chuàng)新購(gòu)房與住房租賃積分制度。 

5、 創(chuàng)新投融資機(jī)制，吸引各類社會(huì)主體參與雄安新區(qū)住房開發(fā)建設(shè)，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，支持發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，明確管理制度和運(yùn)行方式，探索與之相適應(yīng)的稅收政策。 

6、 支持在雄安新區(qū)設(shè)立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，探索住房公積金制度改革。

關(guān)于房地產(chǎn)部分雖然不到400字，然而已經(jīng)足以勾勒出未來(lái)20年到50年，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展方向和趨勢(shì)，值得我們字字品讀。

其中很多的措施，將會(huì)成為長(zhǎng)效機(jī)制和未來(lái)國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展的模板，堅(jiān)持下來(lái)，這一點(diǎn)毋庸置疑。

4、
1、堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)職住平衡要求，推動(dòng)雄安新區(qū)居民實(shí)現(xiàn)住有所居。

解讀：房住不炒，將會(huì)作為一個(gè)長(zhǎng)期的房地產(chǎn)國(guó)策堅(jiān)持下來(lái)，不會(huì)隨著本輪調(diào)控措施逐步撤出而消失，從這句話納入雄安新政發(fā)布之時(shí)，就已經(jīng)注定。

職住平衡是個(gè)新詞，從字面上講就是職工數(shù)量和住房數(shù)量要匹配，對(duì)于這些即將遷入雄安央企來(lái)說(shuō)，至少解決他們住房問(wèn)題，這是最大的一個(gè)原則。

然而這一制度和原來(lái)的“公房”制度是否還有區(qū)別，尚不能肯定。

住有所居”一詞表明，對(duì)于雄安，未來(lái)居民對(duì)其住房還是要擁有產(chǎn)權(quán)的，而不能僅僅依靠“租賃”（不管是公房還是私房）來(lái)解決。
2、針對(duì)多層次住房需求建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，個(gè)人產(chǎn)權(quán)住房以共有產(chǎn)權(quán)房為主。

解讀：

前半句很常見，基本上就是現(xiàn)在理解的“長(zhǎng)效機(jī)制”落地，然而后半句“個(gè)人產(chǎn)權(quán)住房以共有產(chǎn)權(quán)房為主”卻第一次看見。 

可以看出，從大方向，全國(guó)范圍，特別是在主要的幾個(gè)一線城市上來(lái)看，100%產(chǎn)權(quán)的商品房一定會(huì)逐步減少土地供應(yīng)，而“共有產(chǎn)權(quán)住房”可能將成為我們下一代主要的“產(chǎn)權(quán)擁有方式”。

這一點(diǎn)北京在2017/18年已經(jīng)開始實(shí)踐，對(duì)雄安也是這個(gè)政策，對(duì)于未來(lái)主要的一線城市，這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)不可避免。

3、嚴(yán)禁大規(guī)模開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)，嚴(yán)控周邊房?jī)r(jià)，嚴(yán)加防范炒地炒房投機(jī)行為。 

解讀：

這是講給周邊保定等城市負(fù)責(zé)人聽得，至少在2022年之前，這些城市必須嚴(yán)控房?jī)r(jià)，嚴(yán)控炒房，千年大計(jì)不能毀于炒房。

4、制定與住房制度相配套、與開發(fā)建設(shè)方式相適應(yīng)的土地供應(yīng)政策，完善土地出讓、租賃、租讓結(jié)合、混合空間出讓、作價(jià)出資入股等多元化土地利用和供應(yīng)模式。探索不同供地方式下的不動(dòng)產(chǎn)登記模式，創(chuàng)新購(gòu)房與住房租賃積分制度。

解讀： 

出現(xiàn)了好幾個(gè)新概念“租讓結(jié)合”、“混合空間出讓”、“作價(jià)出資入股”、“租賃積分制度”，很多都是第一次出現(xiàn)，究竟如何實(shí)施，必須有細(xì)則，現(xiàn)在不敢妄斷。

然而，一點(diǎn)可以肯定用于租賃的土地一定會(huì)增多，并且“集體土地”將在未來(lái)發(fā)揮越來(lái)越大的作用。

雄安試驗(yàn)田和樣板的作用，極大的可能在這幾項(xiàng)新概念，新制度中體現(xiàn)，如果實(shí)驗(yàn)成功，在一線城市鋪開是必然的。

5、創(chuàng)新投融資機(jī)制，吸引各類社會(huì)主體參與雄安新區(qū)住房開發(fā)建設(shè)，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，支持發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，明確管理制度和運(yùn)行方式，探索與之相適應(yīng)的稅收政策。 

解讀： 

從本輪調(diào)控開始，租賃已經(jīng)成為越來(lái)越熱的概念，但是在正式場(chǎng)合國(guó)家更多的是提到租售同權(quán)的問(wèn)題。 

對(duì)于和長(zhǎng)租公寓企業(yè)和長(zhǎng)租公寓資金信托等相關(guān)的金融產(chǎn)品，國(guó)家從未表態(tài)表示支持。這是由于本身涉及金融安全和穩(wěn)定，國(guó)家需要謹(jǐn)慎。 

這次在雄安文件中，以較長(zhǎng)的篇幅進(jìn)行論述，很顯然，對(duì)于這方面的政策國(guó)家會(huì)開始在雄安進(jìn)行重點(diǎn)試點(diǎn)，而不會(huì)很快大規(guī)模在全國(guó)進(jìn)行鋪開，只有當(dāng)雄安實(shí)驗(yàn)成功，在全國(guó)才會(huì)展開。 

6、支持在雄安新區(qū)設(shè)立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，探索住房公積金制度改革。

解讀：

政策性金融機(jī)構(gòu)主要指由政府創(chuàng)立或擔(dān)保、以貫徹國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域發(fā)展政策為目的、具有特殊的融資原則、不以盈利為目標(biāo)。

但是截至到現(xiàn)在，只有國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行三家，很明顯針對(duì)于住宅，國(guó)家將成立第四家。 

或許，通過(guò)這種方式，國(guó)家將漸漸解決“銀行被房?jī)r(jià)綁架”和“房?jī)r(jià)一跌第一個(gè)受不了的是銀行”的問(wèn)題。

5 

很顯然，針對(duì)于房地產(chǎn)，以雄安為起點(diǎn)，國(guó)家開始下一盤很大的棋。 

如何進(jìn)行房地產(chǎn)的供給側(cè)改革，既要房住不炒，也要用這個(gè)夜壺拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。 

如何更有效地供應(yīng)土地，既不造成住宅過(guò)量庫(kù)存，也不能搞的房?jī)r(jià)高不可攀 

如何進(jìn)行房地產(chǎn)金融化改革，既要有效支持，也不能造成系統(tǒng)化金融風(fēng)險(xiǎn)。

等等 

這么多既要，又要的問(wèn)題，我們現(xiàn)在必須進(jìn)行一場(chǎng)觸及靈魂和利益的深層次改革。 

然而，這種力度的改革放在現(xiàn)在任何一個(gè)一線、二線市場(chǎng)，當(dāng)利益格局一旦形成，當(dāng)利益集團(tuán)一旦形成，他們將成為繼續(xù)改革的最大阻力。

實(shí)際上“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期” 就是這種想改又想穩(wěn)的無(wú)奈，這就是中國(guó)房地產(chǎn)所面臨的最大現(xiàn)實(shí)。 

或許，只有在雄安，一片白紙的雄安，真正房地產(chǎn)改革才能進(jìn)行。 

因?yàn)橹挥性谶@里，房地產(chǎn)才能真正做到“敢為天下先，堅(jiān)決破除不合時(shí)宜的思想觀念、條條框框和利益藩籬”的改革。 

或許，這就是雄安，這片未來(lái)中國(guó)北方的改革熱土，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的最大意義。 

一句話，雄安不靠賣地開發(fā)，不搞土地財(cái)政，炒房也就別去雄安了。