投資過股票的朋友應該都不陌生，我們選擇某種股票，要么看中它的基本面和成長性，要么看中行業(yè)前景和熱度，要么看中市場的結構性機會。但無論是哪一個理由，與現(xiàn)實中火熱的樓市相比，地產(chǎn)股的表現(xiàn)都是不正常的，也有違基本的邏輯。

對于上述“矛盾”，一般有兩種可能，

其一，股市中的投資者，從個人到機構都“眼瞎”了，對樓市的火熱行情視而不見。

其二，現(xiàn)實中的買房者或炒房客，被行情沖昏了頭腦，忽視或不愿意正視樓市日益顯現(xiàn)的地雷。

但考慮到敢玩且能玩轉股票的人，基本上都是社會上學歷和IQ最高的那群人，所以，他們集體性眼瞎的概率基本為零，一定是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了讓他們害怕的地雷。

當然，也不是說現(xiàn)在買房就一定不對。

只是我們不妨站在股票投資的視角重新審視下如今樓市的投資邏輯和潛在風險。

先看下股市看空房地產(chǎn)的理由，分析認為房地產(chǎn)股集體走低是因房地產(chǎn)未來出現(xiàn)違約的可能性在飆升，尤其是在行業(yè)銷售增速放緩的背景下，部分房企脆弱的資金鏈或有斷裂跡象。

事實上，房企的短期負債在急劇增加，

如截至2018年3月底止，在香港上市的內(nèi)地房企，未來一年內(nèi)到期的短期借款，按年增加逾一倍，而公司持有現(xiàn)金對短期債務的覆蓋水平由一年前平均139％降至95％。

T教授知道，這個因素及假設從來都不在買房者或炒房客的分析范圍之內(nèi)，其實，正是因為之前沒出現(xiàn)過，才凸顯這個假設在當下的重要性。

穿過現(xiàn)象，去看本質，有些事情是真變了。

其一，“去杠桿”金融攻堅戰(zhàn)遠未結束，期望“官方再度放水救房企”是不切實際的幻想。

其實，這一波的房地產(chǎn)行情本來就不該出現(xiàn)，或者說現(xiàn)在很嗨的房企早在三年前就該finish了。

命運的轉折就是2015年的“去庫存”，本意是為開發(fā)商減負，結果開發(fā)商又加了把火，燒成了一輪超級行情。（也可以說是被房企給綁架了）

而此次的去杠桿金融攻堅戰(zhàn)中，官方對企業(yè)資金鏈斷乃至違約潮的容忍度都在大幅上升。

如在1-4月，全國有16只債券出現(xiàn)違約。

涉及公司包括四川煤炭、大連機床、丹東港、億陽集團、中城建、神霧環(huán)保、富貴鳥、春和集團、中安消等9家公司，涉及金額高逾130億元。

比起往年，速度密集到以令人害怕。

另一方面，即使出現(xiàn)了違約潮，在卡輸血管上，官方仍毫無心軟之意。

債市：大量債券發(fā)行失敗，且融資成本不斷提高。截至5月8日，今年取消、推遲發(fā)行的各類債券累計已經(jīng)達到304只，包括了公司債、企業(yè)債、中票、短融、超短融等各個類型，涉及金額多達1839億元。

股市：IPO門檻提高，一過會就被斃的越來越多。根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，2018年第一季度，企業(yè)境內(nèi)股票融資為1283億元，比起2017年的2596億元直接攔腰砍去一半，只相當于 2016年的45%。

這在開發(fā)商融資上體現(xiàn)的也十分明顯，如1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合計資金來源為4.8萬億元，同比上升2.1%，較上月累計值減少1%。這一增速，遠遠低于M2的增速8.3%和社融的增速10.5%。

這也說明，官方這回真是要鐵了心要關房地產(chǎn)的水龍頭。這一點在官方對待房企融資的態(tài)度上，也可見一般。

近日，某TOP3房企200億公司債融資被終止；

另一明星房企38億的綠色公司債也被迫終止，且在公告中未說明理由。

其二，開發(fā)商“錢緊”的局面正在加速來臨。

得益于這一輪的行情，很多開發(fā)商的糧倉都是大豐收，而且負債壓力也不算大。

據(jù)WIND資訊數(shù)據(jù)顯示，2017年時136家上市房企中，約43%的企業(yè)資產(chǎn)負債率低于65.05%的行業(yè)均值；

約32%的企業(yè)資產(chǎn)負債率處于行業(yè)均值和80%之間。

另外25%的企業(yè)資產(chǎn)負債率高于80%。

所以，自調控以來，開發(fā)商擁有著大把彈藥與官方和市場進行博弈，捂盤惜售、人為制造供應緊缺也就成了慣有伎倆。

這也是為什么，官方調控一直未放松，但行情熱度就是不減的原因。

然而，這種局面正在發(fā)生改變。

如進入2018年來，有120余家上市房企平均負債率已超80%。

短期債務更是快速增加，未來一年內(nèi)到期的短期借款，按年增加逾一倍，而公司持有現(xiàn)金對短期債務的覆蓋水平由一年前平均139％降至95％。另一方面，作為房企資金重要來源銷售卻在大幅放緩，如1-4月，全國商品房銷售面積同比增長1.3%，其中，住宅銷售面積增長0.4%，接近停滯。

這種放緩在居民的按揭房貸上體現(xiàn)的更為明顯，如1-4月份，中長期貸款（房貸）累計新增1.6萬億元，同比減少13.6%。

驟增的債務壓力，收緊的融資渠道，放緩的銷售額，這些只會讓房企更加捉襟見肘，求生存也就成了其最首要的問題。

其三，降價跑量，還是“渴死”，這是一個問題。

接下來，擺在開發(fā)商面前的只有兩條路，一是降價跑量，先圖生存，再謀排名；

二是固守利潤，錯失時機導致資金鏈斷裂，或爛尾或跑路。

但不管哪一個路，都將扭轉當下的樓市行情，即供應量會增加，價格會下跌，購房者和炒房客會踩到爛尾樓。

縱觀官方此輪的調控，其實有一明一暗兩條線，

明線就是“限購、限價、限售、限貸”等針對于“買方”的政策。

但大都明白，這些動作無異于隔靴搔癢。

暗線就是針對開發(fā)商的“金融去杠桿”，嚴卡開發(fā)商融資。

炒股的和炒樓的之所以對如今的樓市產(chǎn)生截然相反的判斷，根源就在對這兩條線的重視程度不同。

準確的說，炒樓的看重明線，所以，越調他們越嗨；

炒股的看重暗線，顯然，房地產(chǎn)接下來會有雷要爆，此時，跑的越遠越好。

而對于導演（官方）來說，明線是為了爭取時間，平復市場情緒，暗線才是治理樓市的關鍵。

因為，只有當開發(fā)商老實了，即像郁亮說的那樣，“房地產(chǎn)企業(yè)需要把自己看成制造業(yè)、服務業(yè)，要靠雙手勞動掙錢，不要再靠不動產(chǎn)價格上漲賺錢”，中國樓市才會真正的健康。

畢竟，他們（開發(fā)商）才是中國最大、最有激情的炒房客。

而開發(fā)商的七寸，就是融資。

地產(chǎn)開發(fā)商扛不住了，12%的利息都要搶

最近，房地產(chǎn)調控進入新階段，一些地方在限購限貸基礎上，實行買房搖號政策，可是，沒想到，隨著這一政策的推出，一些瘋狂的舉動也隨之而來。深圳要獲得搖號資格，必須先繳500萬誠意金；杭州搖號要預存150萬，最后還出現(xiàn)3000人搶177套房子的景象；在成都，出現(xiàn)了400套房源超過5萬人搖號的壯觀場景；西安也是700套房子被5000人搖號……

面對這一系列現(xiàn)象，很多人很疑惑，房產(chǎn)市場如此火爆，限購搖號產(chǎn)生這么多怪相，樓市調控政策會不會放松？就此事草哥咨詢了一位接近決策層的人士，他認為，這些地區(qū)出現(xiàn)的這些個案，不僅不會讓決策層放松調控，反而會進一步完善調控。這些案例恰恰說明，一些投機資金和炒作資金，仍在利用政策漏洞，伺機而動，只要政策有些許風吹草動，炒作者便可能蜂擁而至。

所以，基本可以肯定，在未來很長一段時間，房地產(chǎn)調控仍將延續(xù)“緊”的基調，依然要做到“目標不動搖、力度不放松”。

我有一個房企管理層朋友，拿著公司承諾的相當于“千分之三”的回扣（獎金），過去的一段時間里，最主要工作之一就是到處“搞資金”。最近因為陪著他跑了個項目的融資，接觸了一圈搞房地產(chǎn)貸款的人，因此也發(fā)現(xiàn)了金融機構們當前針對房地產(chǎn)板塊的授信/融資政策。

開門見山。不管你關系托到誰，對方一般先明確切一刀：看你是不是全國房地產(chǎn)企業(yè)“百強”，當然同時，也看你在不在他們銀行的“白名單”里頭。“百強”或“白名單”里的，他們還愿意聽下去你這項目是啥情況；除此之外的還想談融資？多半對方的態(tài)度就立馬變得不待見，不是“沒額度”就是永遠“忙得沒時間”。