【新型建材網(wǎng)】我的行業(yè)和房地產(chǎn)相關(guān)，主要負(fù)責(zé)策劃和銷售，可以分包，也可以一條龍服務(wù)，說白了就是前期樓盤包裝，外加后期樓盤銷售。

這其中每一層每一步都是拿傭金的，和別的行業(yè)不同，我們賺的是雙份兒錢，既掙了開發(fā)商的錢，又掙了客戶的錢。

這個(gè)行業(yè)，2014年之前，絕對(duì)是暴利行業(yè)，用句老話說，就是“風(fēng)口上的豬”，基本上只要是公司高層稍微有點(diǎn)頭腦，稍微勤快點(diǎn)，那都是盆滿缽滿。

只是后來慢慢政策收緊，房地產(chǎn)行業(yè)迅速洗牌，與之相關(guān)的也都進(jìn)入了寒冬，大浪淘沙，再借用一句老話：潮水退了，你才能發(fā)現(xiàn)誰在裸泳。

相信有相關(guān)行業(yè)經(jīng)歷的都體會(huì)過寒冬的感覺，近幾年，大部分我們這個(gè)行當(dāng)，要么探索三四線城市，要么就得經(jīng)歷非人的競(jìng)爭(zhēng)和死扛。

能留下來的，不是轉(zhuǎn)了運(yùn)營方向，就是真正有背景有實(shí)力的人。畢竟，寒冬嘛，首先你得挺得過來，才能談東山再起。

以前開開會(huì)，動(dòng)動(dòng)嘴皮子，忽悠忽悠開發(fā)商，就能錢賺的日子，已經(jīng)一去不復(fù)返了。我們從買房角度看這個(gè)行業(yè)的秘密。 

買房大致分這么幾類人：各種級(jí)別的領(lǐng)導(dǎo)（也就是大佬們）、真正買來住的百姓，和炒房的。

一 重點(diǎn)說說大佬

我為什么只把領(lǐng)導(dǎo)叫做大佬們，不是說那些企業(yè)老總、做生意的、甚至礦老板們這類有錢人不行，而是，在開發(fā)商眼里，再有錢的生意人也只是同行，真正不能得罪甚至得賠錢的，就是這些與政府有關(guān)的。在他們眼里，只有政府的才是大佬，其他，除非是自己丈母娘來買房，不然都一樣。

而且這個(gè)原則，在越小的城市，越好使。

每個(gè)樓盤開始之前，都需要申請(qǐng)，大佬們往往是最先知道這個(gè)城市，哪塊兒要開發(fā)，哪塊兒要建地鐵，哪塊兒要拆遷，甚至有的，他們就是決策人。

他們買房自然不用像散戶一樣，去售樓處，看看沙盤，被精美的戶型圖忽悠。

基本上，在樓盤還未進(jìn)行銷售的時(shí)候，已經(jīng)按照他們的個(gè)人喜好，禁忌，甚至生肖風(fēng)水，決定了哪戶屬于他們，有的甚至對(duì)鄰居，都會(huì)有要求。 

之前一個(gè)開發(fā)商，早在進(jìn)行樓體設(shè)計(jì)的時(shí)候，就按照一個(gè)大佬的要求，在小區(qū)的樓王里設(shè)計(jì)了一個(gè)屋頂花園及三層復(fù)式，從外面根本看不出這里是復(fù)式，并且層高與布局都進(jìn)行了更高要求，其他普通單元都是2.9m的層高，而這個(gè)復(fù)式，單層起就是3.6m。

大家都知道，層高越高，人的居住舒適感越強(qiáng)，當(dāng)然也不能太高，又不是工廠。更厲害的是，這個(gè)三層復(fù)式有獨(dú)立的電梯進(jìn)出口，普通住戶根本發(fā)現(xiàn)不了。

其他的，例如什么額外增加的衛(wèi)生間在樓下廚房上面啊，在樓下主臥上面啊，這都不值一提，只能說，住樓下的自求多福，樓上別漏水了。

這個(gè)樓盤在開盤沒多久便被搶購一空，后來我們又和這個(gè)甲方合作了其他的樓盤，有意思的是，這個(gè)三層復(fù)式從一開始就進(jìn)行裝修，直到我們接手的另一個(gè)樓盤也清盤了，竟然還在裝修。

后來我無法抑制自己的好奇心去偷偷看了一次，想看看這個(gè)經(jīng)歷了差不多4年裝修的房子到底是什么樣子，才發(fā)現(xiàn)里面早已經(jīng)被改造的面目全非

之前一層和二層設(shè)計(jì)的三個(gè)臥室全部改成了衣帽間，衛(wèi)生間也去掉了了，后來可能裝修到一半發(fā)現(xiàn)一層竟然沒有衛(wèi)生間，無奈只得在樓梯下草草加了一個(gè)，無比狹促。

只能說，大佬的世界，我們不懂。

再說另一個(gè)故事，也是關(guān)于大佬的，是個(gè)三線城市。

也是早早就留好了一個(gè)絕佳的單元位置，也是頂層和樓下一起改造的兩層復(fù)式。不同的是，這次的大佬早早就進(jìn)行了裝修，極度奢華的歐洲風(fēng)，可以看出是一個(gè)非常有品位的人，真人沒有見過，只是在簽合同的時(shí)候看過他的太太，身材纖細(xì)非常有氣質(zhì)，開著一輛灰色的輝騰。

這個(gè)裝修可以看出正主兒很內(nèi)行，甚至有著超前的設(shè)計(jì)思路，那個(gè)時(shí)候他們就對(duì)起居室設(shè)計(jì)了充分的活動(dòng)空間，而不是跟一些土豪似的，一排真皮沙發(fā)，既不實(shí)用看著還笨重，除了炫富沒有別的效果。

這套房的最終結(jié)局也十分匪夷所思，就在各方面都裝修完畢，通通風(fēng)就可以搬進(jìn)去的時(shí)候，房子的正主兒幾乎以市場(chǎng)二分之一的價(jià)格托我們給賣出去。

當(dāng)時(shí)的銷售們也十分可惜這套房子，要知道單單裝修花費(fèi)都不止這個(gè)價(jià)，要是賣給個(gè)不識(shí)貨的客戶，買回去一頓改，我們心里也是舍不得。

好在最后找到了一位也算在當(dāng)?shù)赜行┪幕娮R(shí)的人物，就這樣，我們依依不舍的跟告別親兒子似的，把房子賣給了他。

正主兒其中的緣由我們并不知道，但是有個(gè)信號(hào)是足夠明確的，就是他突然決定賣房的時(shí)候，正是習(xí)大大剛上臺(tái)，大力打老虎拍蒼蠅的時(shí)候。

二  百姓買房

普通百姓買房子，最該注意什么？以下三點(diǎn)：

1、格局

并不是我瞧不起普通人或者存有偏見之類的，實(shí)在是這個(gè)行業(yè)水太深，很多東西普通老百姓根本不懂，這就越發(fā)體現(xiàn)出，懂行或者略懂又或者直接點(diǎn)，就是找關(guān)系的重要性吧，畢竟，中國國情嘛。

舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，關(guān)于戶型設(shè)計(jì)，現(xiàn)在大多數(shù)的設(shè)計(jì)，都是大客廳、大餐廳，小臥室。這并不是開發(fā)商拍腦門的決定，而是經(jīng)過市場(chǎng)分析的。

這種設(shè)計(jì)，其實(shí)對(duì)于現(xiàn)在的年輕人來說，并不實(shí)用，因?yàn)楝F(xiàn)在的年輕人對(duì)隱私需求重，已經(jīng)不存在一大家子都在客廳嗑瓜子看電視的需求了，或者說很少了。

小夫妻或者一家三口，真實(shí)需求是需要自己的空間，丈夫需要書房，工作也好玩游戲也好，妻子需要足夠大的臥室，可以自由安排空間，玩手機(jī)或者工作之余學(xué)習(xí)充電，還需要足夠的儲(chǔ)物空間，甚至小孩子們也要有自己的娛樂和游戲空間。

可惜現(xiàn)在掏錢的主要是父母?jìng)?，他們那個(gè)年代喜歡的是氣派、面子，一進(jìn)門，敞亮的大客廳，也不管利用率高不高，大餐廳是看著氣派，也不管一年有幾次能高朋滿座。

而且即使面積段在130以上的戶型，也存在這些問題，有的廳南北通透是有了，但其實(shí)夏天熱、冬天冷，況且從風(fēng)水上講，直接貫通南北風(fēng)的格局容易沖，反而會(huì)泄財(cái)氣。

殊不知，任何事情都是有代價(jià)的，這種滿足了面子的設(shè)計(jì)，其實(shí)是犧牲里子的，犧牲了日后居住的舒適度，等于你錢沒少花，舒適感卻大大降低了。

很多客戶買房子還考慮不到自己的真實(shí)需求，往往是聽從父母的意見，有的甚至自己也覺得要?dú)馀珊统粒彩怯幸娺^真正懂行的客戶，一眼看到了問題所在，可惜開發(fā)商又不會(huì)為了這一小撮懂行的特地設(shè)計(jì)戶型。

2、公攤

普通客戶根本意識(shí)不到這些。例如高層和小高層的區(qū)別，銷售們只會(huì)找策略把缺點(diǎn)轉(zhuǎn)成優(yōu)點(diǎn)，例如，兩部電梯是為了安全考慮啊，方便你上下樓啊。

全是扯淡。

銷售不會(huì)告訴你，這樣往往增大了公攤，你要掏額外的錢卻享受更少的居住面積，不會(huì)告訴你兩部電梯并不是為了方便你，而是國家要求的，開發(fā)商不得不聽從而已 

但是這種說法在普通客戶中非常受用，甚至更多人喜歡樓層越高越好，其實(shí)我們干這行都知道，樓層太高存在空氣稀薄以及消防安全的問題。

往更加玄乎的說，樓層太高的樓體，會(huì)在風(fēng)力作用下輕微晃動(dòng)。不過不用擔(dān)心，肯定不會(huì)倒，只是舒適度不高。

當(dāng)然了，公寓的話就不在我討論范圍之內(nèi)，畢竟面積小，最優(yōu)先要考慮的是價(jià)格，其他的并不是可以兼得

3、風(fēng)水

我們接觸過做生意的大多都很講究風(fēng)水，也見過帶著關(guān)系好的風(fēng)水師來看樓盤的。所以在這里首先要提示一下，應(yīng)該適當(dāng)?shù)目紤]風(fēng)水問題。

就算一點(diǎn)都不相信的客戶，最起碼也應(yīng)該稍微考慮一下最基本的注意事項(xiàng)，這些百度里面都有我就不贅述了。 

不過現(xiàn)在開發(fā)商都是很注意這些問題的，基本很少出現(xiàn)路沖啊，或者邊角沖這些問題，當(dāng)然具體還是得客戶自己防范。

更有一些講究的客戶，會(huì)事先找懂行的師父，問一下自己適合住的樓層及朝向。

其實(shí)風(fēng)水，并不單純說是迷信，舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，例如要避免背部靠路的樓座，說法是路也代表水，面山背水的房子容易沒有靠山。

其實(shí)我個(gè)人也不建議買臨路樓座，不說別的，就沖一點(diǎn)，那就是“噪音”，越高的樓層，受噪音的影響越大。而通常，開發(fā)商也會(huì)特地把臨街的樓座價(jià)格賣低一些。

還有個(gè)說法是，靠近市政府這類機(jī)關(guān)的樓盤不要買，一般來說，整個(gè)城市的市政府是風(fēng)水寶地，但是普通人根本鎮(zhèn)不住，容易產(chǎn)生“煞氣”，影響住在附近的人們。

以上三點(diǎn)能兼顧兩點(diǎn)的客戶，在我們眼里就已經(jīng)是內(nèi)行人了。記得也是一個(gè)三線城市的樓盤，客戶是當(dāng)?shù)匾粋€(gè)很有名的私營企業(yè)家，直接找的開發(fā)商老總，待遇當(dāng)然和先前提到的大佬不可同日而語，但也是享有優(yōu)先選房的特權(quán)。

樓盤有復(fù)式和普通單元兩種，最后客戶看中了兩套復(fù)式，糾結(jié)來糾結(jié)去最終決定兩套都拿下，一套自己住，另一套給自己丈母娘。

當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)這個(gè)客戶的銷售都美翻了，要知道雖然是三線城市，但是一套就是幾百萬的價(jià)格，最終銷售的傭金也是一套頂普通商品房好幾套。

后來客戶在付款之前找了個(gè)大師給看了看，大師說他今年不適合置地，最后這單生意就以這樣的理由給黃了。

更搞笑的是，過了大概半年多，這個(gè)客戶又回來了，非要當(dāng)初那兩套復(fù)式，可惜早已經(jīng)出手了。所以有的時(shí)候，買房子也不單單看手里的錢，緣分也是一種挺奇妙的東西。

4、舉例講一個(gè)普通人買房的故事

客戶來的時(shí)候已經(jīng)基本賣出去一大半了，再加上該客戶又不懂行，也沒有關(guān)系，最終在銷售的建議下，選擇了整個(gè)小區(qū)最高層且最靠北，臨路且面積快二百平的高層。

說到這兒大家估計(jì)就明白了，我之前提到的幾點(diǎn)應(yīng)該注意避免的，該客戶全部都沒有避免，不僅風(fēng)水一般，而且公攤不是一般的大，戶型設(shè)計(jì)也非常敷衍，但是就有一點(diǎn)好，客廳和餐廳絕對(duì)敞亮、通透。

只能說，也是太要面子的客戶啊。

后來的事情還是比較離奇，一般買這種房子的普通客戶都是為了兒子結(jié)婚，但是當(dāng)時(shí)客戶兒子剛參加工作，并沒有女朋友，所以老兩口就開始做主進(jìn)行裝修。

結(jié)果這戶人家從裝修就開始出問題。

先是裝修差不多了的時(shí)候，老太太得了癌癥，治病花了很多錢，好不容易病情穩(wěn)定了。后來兒子找了結(jié)婚對(duì)象，巧的是這個(gè)姑娘雖然年輕，但是對(duì)房產(chǎn)和風(fēng)水也略懂，看了就不同意住進(jìn)來，說風(fēng)水不好。

老兩口估計(jì)是不信，就搬了進(jìn)去，小夫妻住舊房子，老兩口住新房子，結(jié)果住進(jìn)去后，老太太又開始得怪病，雖然不是不治之癥，但都是些稀奇古怪的皮膚病。

而且兩代人因?yàn)檫@個(gè)房子也鬧得很不愉快，據(jù)說，小夫妻偶爾過去住一下就會(huì)吵的不可開交，后來老兩口只好選擇搬出來，小夫妻也沒有住進(jìn)去

巧的是，老太太的怪病，的確再?zèng)]得過。

也沒有什么靈異事件，可能只是房子太大，老兩口鎮(zhèn)不住吧。

三 炒房客

早年間政策不那么透明的時(shí)候，一些沿海城市的?景房，或者迅速發(fā)展的三四線城市高新區(qū)的小區(qū)，是炒房客最容易光顧的，沒別的，就是坐等升值，也不是自己住。

這些房子質(zhì)量一般，但是宣傳非常到位，看房大巴經(jīng)常帶著外地人一車一車的來選房。這其中大部分是炒房客，也有被宣傳忽悠的普通投資人，想著買套?景房，夏天來度個(gè)假什么的。

實(shí)際上，這類樓盤通常非常偏遠(yuǎn)，交通和基礎(chǔ)設(shè)施不完善，本地人根本不考慮，也只是忽悠忽悠外來大城市的人們，這方面大家要擦亮眼睛。

不過近幾年，這種情況，好很多了。