這樣的調(diào)控節(jié)奏和頻率，恐怕在經(jīng)濟(jì)調(diào)控史當(dāng)中前無僅有，結(jié)果是房價(jià)在有形之手的干預(yù)下大起大落。如果說軋平經(jīng)濟(jì)周期、消除經(jīng)濟(jì)泡沫才是調(diào)控應(yīng)有的作用，那么如此頻繁、臨時(shí)、藥不對癥的調(diào)控本身就是一種過度繁榮的泡沫。行政干預(yù)需求過度旺盛，帶來了大量的調(diào)控泡沫，它才是中國樓市真正的灰犀牛。

 一、調(diào)控背后的民意之爭和“窮人陷阱”

政策調(diào)整的本質(zhì)是收入再分配，是利益格局的調(diào)整。因此，政策調(diào)整總會面對不同群體的不同判斷。大幅降低房價(jià)，低收入群體會歡呼雀躍；房價(jià)繼續(xù)增長，中高產(chǎn)階層會喜上眉梢，作為一個(gè)在乎民意，不想挨罵的決策者，他會如何行事？根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，他多半會選擇“打左燈，向右拐”。

所謂“打左燈”，是要放出打壓房價(jià)的口號、做出干預(yù)市場的樣子，所謂“向右拐”，是要在背后盡量維持現(xiàn)有的利益格局不受大的沖擊。無論是廣州出臺的租購?fù)瑱?quán)，還是北京出臺的共有產(chǎn)權(quán)都是“打左燈、向右拐”，背后都有籠絡(luò)民意、利益調(diào)和的影子。

租購?fù)瑱?quán)看起來是對窮人有益處，畢竟租的起房子的人要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于買的起房子的人，政府由此擴(kuò)大了自己的支持基礎(chǔ)。窮人也會覺得歡心鼓舞，畢竟租房就可以享受買房同樣的收益。但是，低收入群體往往看不到的是，租購?fù)瑱?quán)并沒有包含任何提高供給的信息，沒有提供更多的住房、學(xué)校、醫(yī)院，也沒有改變戶籍政策，只是增加了更多的租房和住房需求，其最后的結(jié)局多半是房租和房價(jià)都會上漲。事實(shí)也正和預(yù)判的一致，南方日報(bào)一篇文章報(bào)道了政策出臺后廣州城九區(qū)8月份的房價(jià)統(tǒng)計(jì)，二手住房和租賃市場的價(jià)格環(huán)比增長分別為3.9%和2.7%。

共有產(chǎn)權(quán)房更是如此，尤其是“共有”兩個(gè)字隱隱看來是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的回頭。可是，共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)質(zhì)是將金融杠桿轉(zhuǎn)換成了財(cái)政杠桿，即財(cái)政資金或者說土地出讓金的讓渡來支持低收入群體買房，這么做的結(jié)果實(shí)際上是坐實(shí)了既有房價(jià)。另外，共有產(chǎn)權(quán)在極力地調(diào)和市場和計(jì)劃，可是真正的窮人能夠以百分之一、千分之一乃至萬分之一的價(jià)格獲得對價(jià)的產(chǎn)權(quán)，并獲得房屋的使用權(quán)嗎？結(jié)果顯然是否定的。

政策往往“打左燈、向右拐”的原因，是由于在當(dāng)代社會結(jié)構(gòu)當(dāng)中，中產(chǎn)階層肩負(fù)補(bǔ)貼窮人同時(shí)反哺統(tǒng)治階層的重任。一個(gè)最好的社會結(jié)構(gòu)必然是中產(chǎn)占勞動人口的多數(shù)。很少有決策者愿意直接犧牲中產(chǎn)階層的利益。更好地補(bǔ)貼低收入階層生活狀況的方法，是不斷的壯大中產(chǎn)階層去創(chuàng)造更多財(cái)富，才能有更高的份額用來社會救濟(jì)。如果總是以一次性剝奪中產(chǎn)的方式來為低收入群體泄憤，并以此來獲得政治上的聲譽(yù)和支持，最后的結(jié)果往往是社會所有群體的共輸。如果稀缺資本獲得更高收益，以及一定的貧富差距不能被低收入群體所接受，往往會帶來一系列“打左燈、向右拐”的政策，從而使得窮人的收益進(jìn)一步降低。這就是收入再分配領(lǐng)域的“窮人陷阱”。

這樣的事情早就發(fā)生過。從2008年左右興起的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，看起來是為低收入階層解決住房問題，實(shí)際上卻帶來了大量的尋租空間。天則經(jīng)濟(jì)研究所法律與治理中心2015年在30個(gè)省會城市開展了公共治理調(diào)查，其中涉及到保障房在不同群體之間的分配概率，其中北京市的保障房分配結(jié)果如下圖：

可見黨政機(jī)關(guān)及事業(yè)團(tuán)體的中高層才是最有機(jī)會獲得保障房的群體，要遠(yuǎn)高于窮人階層的概率。在具體數(shù)值上看，窮人還是分配到了一些保障房，但是以租賃型住房和郊區(qū)偏遠(yuǎn)住房為主。那些建在市中心區(qū)的，具有完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房，即是最大的尋租房。假設(shè)這些經(jīng)適房只要沒有分配給最窮的人就是腐敗的話，那么該項(xiàng)腐敗金額將以萬億計(jì)。當(dāng)下興起的公租房、共有產(chǎn)權(quán)房，其承諾的社會收益越大、與產(chǎn)權(quán)房的收益越相等，便會引來越大的尋租和腐敗。也正是由于這個(gè)背景，天則經(jīng)濟(jì)研究所榮譽(yù)理事茅于軾先生曾經(jīng)說到，“公租房最好不要建獨(dú)立衛(wèi)生間”，結(jié)果成了全民公敵。

因此，樓市調(diào)控萬萬不能將民意，無論是中產(chǎn)階層的民意還是低收入群體的民意，作為某種政治籌碼。“打左燈、向右拐”并不能真正幫助窮人，反而會引致更大規(guī)模的腐敗。而真正的“打左燈、向左拐”，以所謂共有及類似形式走上計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路，恐怕會成為真正的經(jīng)濟(jì)“灰犀牛”，其結(jié)果的不確定性是無法估計(jì)的。無論從當(dāng)下的樓市調(diào)控，還是國有企業(yè)領(lǐng)域的改革，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的因素以及帶來“窮人陷阱”民意在不斷的擴(kuò)大，不得不令人警醒。

二、樓市調(diào)控的目標(biāo)和方法避重就輕

上述的民意問題，還只是樓市調(diào)控的次生問題。更重要的問題是，我們究竟需要一個(gè)什么樣的房地產(chǎn)市場？目前還未有明確眉目的房地產(chǎn)長效機(jī)制，如果不能正面回答這個(gè)問題，類似的調(diào)控泡沫還會不斷出現(xiàn)。其實(shí)，不止在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域，整個(gè)中國的漸進(jìn)式改革和增量改革雖然帶來了非凡的成就，但其負(fù)面結(jié)果是過于依賴朝令夕改的政策調(diào)整，而真正成熟的市場經(jīng)濟(jì)所依仗的基本原則卻從未予以根本的確認(rèn)。

本輪政策調(diào)控的基本緣由，一是認(rèn)為中國的房價(jià)遠(yuǎn)高于收入，即房價(jià)收入比過高；二是認(rèn)為房地產(chǎn)市場利潤回報(bào)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，即房市“過于繁榮”。問題是，在這些簡單的除法比數(shù)中，提高居民收入也是降低房價(jià)收入比的方法之一，提高其他行業(yè)的利潤和繁榮水平也是降低房市的利潤回報(bào)比的方法之一。可是，在官方的政策解釋當(dāng)中，毫無例外地選擇了限制房價(jià)和抑制房地產(chǎn)市場發(fā)展?？墒牵嬲膯栴}卻全部在于，為什么居民的收入水平趕不上房價(jià)的上漲？為什么其他行業(yè)的回報(bào)趕不上房產(chǎn)的回報(bào)？

先從居民收入和房產(chǎn)增值收入說起。根據(jù)社科院《社會藍(lán)皮書》的調(diào)查，2016年受訪家庭住房自有率為95.4%，其中城鎮(zhèn)家庭住房自有率為91.2%。也就是說，普通居民既在市場上獲得勞動收入，同時(shí)他們當(dāng)中的大多數(shù)又是房產(chǎn)所有者。房價(jià)的普遍上漲使得大多數(shù)人的資產(chǎn)增加了，而且增加的速度快于居民勞動收入或工資所得，同時(shí)沒有造成通貨膨脹率（日常生活成本）的大幅上升，可以說這一過程是很大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就。房價(jià)較快上升，是快速城市化社會的正常過程，而并非巨大的經(jīng)濟(jì)失敗。

刨除金融因素外（下一節(jié)另行展開），這一過程的最大問題是經(jīng)濟(jì)增長紅利的分配不均，以及由此最終造成的財(cái)富差距的拉大。農(nóng)村人口的房產(chǎn)價(jià)值不能在市場上變現(xiàn)，大城市的房產(chǎn)價(jià)值增加大大快于中小城市。從這個(gè)角度看，居民收入的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房價(jià)上漲的原因，就在于城市建設(shè)權(quán)的不平等，而并非房價(jià)上漲過快或者租購不同權(quán)。農(nóng)民沒有權(quán)力建設(shè)城市，他們不能自由決定如何使用耕地和建設(shè)用地。中小城市在較低的行政層級當(dāng)中無法自由支配當(dāng)?shù)刎?cái)政、金融和土地資源。 

如果只有大城市的人和政府才有能力動用更多的城市建設(shè)資源、分享城市化的好處，農(nóng)民、其他城市的居民又如何能繼續(xù)提高收入？所謂“中等收入陷阱”，正是指的這一現(xiàn)象。可當(dāng)下所有的房地產(chǎn)調(diào)控毫無例外的回避了這個(gè)問題。

再來看房地產(chǎn)市場的所謂“過度繁榮”。這里的問題是，房地產(chǎn)市場的繁榮是其他市場衰落的原因嗎？并無證據(jù)表明，房地產(chǎn)市場的繁榮替代了其他市場的增長空間，相反地，對于一個(gè)城市化過程中的社會來說，房地產(chǎn)市場的低迷往往意味著整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的蕭條和衰退。其他市場的不振，對于轉(zhuǎn)型當(dāng)中的中國來說即是民營經(jīng)濟(jì)的不振，因?yàn)橹挥忻駹I經(jīng)濟(jì)才真正處在“市場”當(dāng)中。能源、電信、金融等同樣可以過度繁榮的領(lǐng)域并未真正向市場開放，居民和民營企業(yè)在改革之后積累起來的資本只能涌向房產(chǎn)市場。

以上判斷并非信手拈來，天則經(jīng)濟(jì)研究所民營企業(yè)家中心在2016年開展了民企生存發(fā)展環(huán)境調(diào)查，在全國問卷調(diào)查的336位民營企業(yè)家當(dāng)中，對當(dāng)下市場向民企開放程度的打分只有4.55分（滿分10分），經(jīng)營過程的金融支持度得分只有3.06分（滿分10分）。這些數(shù)據(jù)表明，民營企業(yè)家并非不愿意向其他領(lǐng)域開拓市場，他們既面臨著市場門檻的準(zhǔn)入，又面臨著微觀上的金融抑制，只能將積累下來的資本投入到房地產(chǎn)市場這個(gè)唯一開放的市場當(dāng)中。在該調(diào)查當(dāng)中，有超過94%的企業(yè)家選擇將房地產(chǎn)市場作為主要個(gè)人投資領(lǐng)域。

事實(shí)上，凡是市場較為開放的領(lǐng)域，民營企業(yè)家總會想到辦法使其繁榮起來，比如當(dāng)下如火如荼的移動互聯(lián)經(jīng)濟(jì)，正是處在了原有的體制之外才有了今日之生機(jī)。偉大的馬克思也論述過，資本的逐利性總會使得各個(gè)行業(yè)的利潤回報(bào)率相等。因此，房地產(chǎn)市場的過度繁榮也是一個(gè)偽問題，其他市場的國有壟斷、行政壟斷才是束縛整個(gè)市場活力的源頭，打壓房地產(chǎn)也并不會帶來其他領(lǐng)域的繁榮，只能失去一個(gè)碩果僅存的投資渠道而已。

三、漲價(jià)去庫存加大了債務(wù)和金融危機(jī)

房地產(chǎn)市場調(diào)控的另外一層重要原因是房地產(chǎn)市的債務(wù)環(huán)節(jié)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。按照麥肯錫的估算，中國各部門總負(fù)債已經(jīng)到達(dá)GDP的2.8倍，其中企業(yè)債務(wù)約占到GDP的1.2倍，總負(fù)債中約有40%至50%的部分來源于房地產(chǎn)項(xiàng)目。如果按照融資成本平均為5%來計(jì)算，企業(yè)和居民部門的收入增長的很大部分流向了金融體系用于還債，變成了金融部門的收入。當(dāng)前金融部門的增加值占GDP之比超過了9%，這一收入水平已經(jīng)高于了次貸危機(jī)時(shí)期的美國。如果GDP增長不夠快、收入水平提高不夠快、房價(jià)增長不夠快，清償債務(wù)可能會成為潛在的問題。

債務(wù)問題和貨幣擴(kuò)張是一個(gè)問題的兩面，M2中得以擴(kuò)張的銀行資產(chǎn)部分，來源于企業(yè)和居民的負(fù)債?；蛘哒f，M2當(dāng)中得以擴(kuò)張的居民和企業(yè)儲蓄部分，正是來源于銀行的負(fù)債。從貨幣增量的方面來看，2017年至2016年的這十年來，M2增速年均近18%，實(shí)際GDP增速為9%，通貨膨脹率為年均3%。按照一般的貨幣中性的原則，貨幣增速應(yīng)當(dāng)大體等于名義GDP增長，即12%左右。實(shí)際當(dāng)中M2的增速已經(jīng)大大超過了中性的擴(kuò)張速度。

分析以上數(shù)據(jù)，可以得出兩個(gè)結(jié)論。首先是以目前房地產(chǎn)市場與金融體系之間的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場仍然會在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)“綁架”金融體系及國民收入增長。如果不進(jìn)行進(jìn)一步的寬松和刺激政策，房地產(chǎn)市值的快速下降不僅會大大影響經(jīng)濟(jì)增長速度，而且有可能造成社會財(cái)富的大量蒸發(fā)而陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)。而如果反之進(jìn)行進(jìn)一步的量化寬松，則可能造成資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步的上漲，強(qiáng)化金融風(fēng)險(xiǎn)。這其實(shí)將貨幣和財(cái)政政策陷入了兩難。

第二個(gè)結(jié)論是，從負(fù)債數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場的確隱藏著較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此有節(jié)奏的降杠桿（去風(fēng)險(xiǎn)）、去庫存（夯實(shí)價(jià)格）是題中應(yīng)有之義。問題是，降杠桿去庫存應(yīng)該是同時(shí)發(fā)生的，但在現(xiàn)實(shí)中發(fā)生的卻是加杠桿去庫存，即漲價(jià)去庫存。這也就是說，在房價(jià)上漲的區(qū)域金融杠桿實(shí)際上并未降低，二、三、四線城市的房價(jià)依次驟漲正是漲價(jià)去庫存的結(jié)果。為了夯實(shí)當(dāng)前價(jià)格，金融風(fēng)險(xiǎn)首先被放大，然后依次將壓力轉(zhuǎn)移到了更低一層的城市居民手中。

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