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據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源局掛出的消息，上海一次性掛牌出讓4塊地理位置極佳的國有建設(shè)用地，總規(guī)劃建筑面積21.85萬平方米，用途全部為租賃用途
根據(jù)澎湃新聞的報道，上述四塊土地的樓面價僅為目前市場價格的10%左右。
據(jù)澎湃新聞：一些次新樓盤則報價8-9萬元/平方米不等。
另一宗為浦東新區(qū)北蔡社區(qū)Z000501單元03-02、03-03地塊，出讓面積53108平方米，容積率2.5，起始總價89593萬平方米，起始單價為6748元/平方米。
單價起始最高的為長寧區(qū)古北社區(qū)W040502單元E1-10地塊，起始單價為12762元/平方米，該地塊出讓面積為9316.4平方米，容積率為3，起始總價35669萬元，樓板單價12762元/平方米。
上述長寧區(qū)地塊距離地鐵10號線約300米左右，鏈家網(wǎng)站的消息顯示，該地塊周邊的二手房古北中央花園單價逾10萬元/平方米，最近掛牌的房源達到12.20萬元。
徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)196a-08地塊地塊位于漕河涇開發(fā)區(qū)，主要發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，是國務(wù)院批準的全國首批14個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之一。地塊起始總價9014萬元，出讓面積7745萬元，容積率1.8，起始單價6466元/平方米，鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該地塊周邊1994年建的三江小區(qū)掛牌均價超過8.3萬元/平方米。
參照此前上海市出讓給國有企業(yè)的兩塊租賃用地，成交價基本上就是目前測算的樓面價，綜合價值約為16.87億。
而按照上面的土地價值和面積計算，4塊土地如果全部開發(fā)為商品房，那么市場價值約為200億！
那么這些土地拿出來租賃的話，回報率有多少呢？
以最貴的長寧區(qū)古北社區(qū)地塊計算，12762元/平方米的樓面價，最終成本大概是2.5萬左右；目前臨近地區(qū)一套125平米的房子月租金是1.5萬；
按照上述計算，租金回報率在5%~6%的水平。已經(jīng)是合理的租金回報率了。
上海市的舉措可以說既在情理之中，又可以說在意料以外。
之所以說是情理之中是因為，此前上海就已經(jīng)提出提出“十三五”期間供應(yīng)租賃住房用地1700公頃，占全部供地比重的30.9%。
說意料之外是因為，其實離2020年十三五結(jié)束還有很長一段時間，但是上海市政府卻快速的在短期之內(nèi)連續(xù)推出8塊租賃用地，這個速度著實讓人驚嘆。且上海市政府讓我們看到，租賃用地完全不涉及賺錢和利益，全然是讓利之舉！
上海市政府的動作讓我們看到，政府是實實在在的通過讓利來落實租賃政策，為租購并舉，先租后買的實施保駕護航！
消滅房奴和炒房客，中央的決策深意原來是這樣
最近的調(diào)控手段是越來越多，尤其是租購?fù)瑱?quán)和共有產(chǎn)權(quán)最為受關(guān)注。只是，大家有沒有注意到，不管是租購?fù)瑱?quán)，還是共有產(chǎn)權(quán)，越來越走向普通購房者沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)的路子了呢？
大家都知道，我們是社會主義國家，實行的是社會主義公有制。我國公有制最大的特點之一，就是土地公有，私人是無法占有的，只有國家和集體有所有權(quán)。
因此，大家購買的房子，除了支付房產(chǎn)的費用外，還依據(jù)40年至70年不等，支付土地使用費。
隨著房價的飆升，越來越多的剛需族買不起房，政府部門也就推出了各種各樣的政策：先是開發(fā)商拿地后房子可租可售，到后面的限售不限租，再到后面出現(xiàn)的只能自持出租，甚至出租年限也有了規(guī)定。
可是，最近，四點兒突發(fā)奇想。以后要是都以租房為主了，那誰來買房呢？普通人買不起，政府有又義務(wù)保證大家的居住權(quán)，那只能是政府出面了?；蛘哒约洪_發(fā)，或者政府組建公司，或者授權(quán)國有公司開發(fā)。
這樣一來，政府可能會成為最大的房東，大家都來交租金，有了居住權(quán)，但所有權(quán)——不僅是土地，包括房子——都回到了政府手里。
似乎有點像1998年商品房改革之前的樣子，政府分房，大家可以住，但沒有所有權(quán)。只不過，1998年以前是單位分房子，現(xiàn)在是大家自己從政府手里分房子。
仔細想想，似乎跟以前是不太一樣了哈。
在政策逐漸轉(zhuǎn)向租賃為主的情況下，開發(fā)商的利潤會受到嚴格的控制個擠壓。這就可能形成一種現(xiàn)象——私人企業(yè)不再有動力拿地，而是轉(zhuǎn)向服務(wù)——做物業(yè)、做品牌等等，也就是最近非常熱門的“輕資產(chǎn)”。而土地資源將更多地向政府和國有企業(yè)傾斜，大大的充實國企的資產(chǎn)。
可能企在此種情況下，會獲得用相對廉價的價格拿到土地資源的一個特有的“窗口期”。
在這種趨勢下，可以用來交易的房產(chǎn)和購房者均會大幅減少，也就是自由市場的空間將被極大壓縮。對于炒房客來說，這無異于滅頂之災(zāi)。
不過于購房的剛需一族來說，購房的難度也會大大提升。普通的剛需族大部分是社會的中間階層，不夠申請廉租房、限價房等政策性住房資格，買房又不一定買的起。
如果私有房產(chǎn)越來越少的話，房價可能會出現(xiàn)天價——這時，私有房產(chǎn)應(yīng)該和普通購房者沒什么關(guān)系了，大家可以選擇租賃公有住房，房奴也會大大減少。
可能有人說，四點兒你說得也太絕對了，不可能都是政府出來當房東啊，那不是還有很多開發(fā)商嘛，肯定也會有房子賣啊。
確實如此。只是從最近的風(fēng)頭來看，只租不售，似乎成為房地產(chǎn)長效機制很重要的一部分。先是上海開始試點，之后廣州、深圳、北京等熱點城市跟進。加上早期的北京出讓土地時要求開發(fā)商自持一部分或者全部自持的土地轉(zhuǎn)讓政策，政府或者國有企業(yè)當房東的趨勢似乎越來越明顯。
不能忘的，還有雄安新區(qū)。之前吵得也是沸沸揚揚。雄安新區(qū)最特殊的地方在于，不再搞土地出讓發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。不管是依據(jù)單位分配住房，還是憑當?shù)靥赜械?ldquo;居住證”分配住房，也都是屬于不再出現(xiàn)“購房者”，也不再有住宅私有。也就是說，雄安新區(qū)即是“消滅”住房私有化的一個試點新區(qū)。
嗯，堅持黨的領(lǐng)導(dǎo)，跟黨走
不過，這種方向在很長一段時間內(nèi)，還會造成“雙軌制”。畢竟現(xiàn)在還有非常大量的房產(chǎn)是個人私有的，也是可以拿出來交易的。在這種一邊是國有的房產(chǎn)、一邊是私人的房產(chǎn)，這種“雙軌制”的情況下，如何平衡兩方的關(guān)系，還需要中央及政府部門仔細研究。對于大量還沒有住房的人群來說，選擇從政府或者國有企業(yè)手里租房，應(yīng)該是最好的選擇。而私有住宅方面，如果堅持長期限購限貸限售等等一系列政策的話，肯定會形成一種租房熱購房冷的局面在這種局面下，我國的房地產(chǎn)業(yè)肯定會發(fā)生天翻地覆的變化。
“房子是用來住的，不是用來炒的”，應(yīng)該就此成為現(xiàn)實。對于普通人來說，沒有了產(chǎn)權(quán)，是否能盡快適應(yīng)，還要經(jīng)歷一段磨合期。
當然，在不動產(chǎn)市場這種新的格局背后，是否還隱藏著更深層次的問題，誰能獲利、誰利益受損，也值得探討。
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