時至今日，全國本輪的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)過去1年。

熱點(diǎn)城市幾乎全線進(jìn)入“限購、限貸、限價(jià)、限售”的四限時代。從流通端到金融端，從供給端到需求端跟房地產(chǎn)有關(guān)的各個階段、方方面面都被政策死死摁住，房價(jià)被強(qiáng)制的套上了制度的籠頭。

于是，有人說，本輪房地產(chǎn)調(diào)控，從政策層面基本上也算接近了尾聲。

但在我看來，這僅僅是開始，有一步大棋正徐徐走來。

“長效機(jī)制”不斷的以各種形象進(jìn)入我們眼中。

我們?nèi)ハ胍幌?，最近跟房地產(chǎn)有關(guān)的最火的詞語是什么？我們先來看看，最近全國各地出臺的種種政策——

4月，住建部、國土部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市，要增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)。

7月份，多個城市相繼出臺了未來5年的供地計(jì)劃，在增加住宅用地供應(yīng)量的同時，完善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)長效機(jī)制的落地。

7月份，八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快収展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，同時設(shè)置了12個城市試點(diǎn)。

7月17日，廣州公布了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，進(jìn)一步落實(shí)租售同權(quán)，加快落實(shí)房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

7月28日，無錫全面放寬落戶政策，租房者也可申請落戶，進(jìn)一步促進(jìn)租售同權(quán)的落地。

8月3日，成都出臺“人才安居新政”，將建30萬套人才公寓，租5年可按市價(jià)購買。

8月4日，北京多部門起草《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，提出共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目以低于市場均價(jià)的價(jià)格銷售，將不少于30%房源分配給新北京人。

上述政策，都將目標(biāo)指向同一個地方——

對，就是長效機(jī)制。

去年年底，政府正式提出了“明年要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”。

之后，長效機(jī)制就以各種形象頻繁的出現(xiàn)在我們眼前，有時以“戶籍政策”的形象出現(xiàn)，有時又帶著“土地政策”的面紗，大多數(shù)的時候是在“租賃市場、租售同權(quán)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)”的陪同下，緩緩而來。

下半場，相關(guān)調(diào)控政策并未如大家所想象的那樣，進(jìn)入尾聲。而是以另一種形象，以潤物細(xì)無聲的方式治療著“沉珂積重”的中國房地產(chǎn)。

對，關(guān)于中國房地產(chǎn)行業(yè)，我提到了沉珂積重，對，中國房地產(chǎn)就是病了！

中國房地產(chǎn)的病根在供需失衡，但這種失衡偏偏是歷史的必然。

提到中國房地產(chǎn)的痛疾，很多人都會指向一個詞“房價(jià)高”。但是，我們有沒有想過，究竟是什么導(dǎo)致了房價(jià)高？或者說，某些城市為什么會房價(jià)高？

說白了，就是因?yàn)檫@張圖——

中國城市進(jìn)化的城市群化已經(jīng)是不爭的事實(shí)，中國城市化的未來在這里，中國經(jīng)濟(jì)的未來也在這里。

在上述城市群形成的過程中——

一方面，這些城市群需要大量的資本、政策、配套、人流涌入，這是城市群形成的基礎(chǔ)。

另一方面，在金錢、人才、政策飛速向這些城市群的核心城市集中的過程中，當(dāng)較少的土地供應(yīng)遇上大批次的人流涌入，自然供需平衡就會被打破。不對稱的供需關(guān)系，自然會助推房價(jià)的上漲。

用句最通俗的話講，一棟房子，10個人要，只能賣給其中一個，自然是價(jià)高者得。

中國城市化、城市群化的發(fā)展進(jìn)化過程中必然要伴隨大者恒大，強(qiáng)者愈強(qiáng)，強(qiáng)大者，房價(jià)愈高昂！這種失衡貌似城市化的必然，也是城市群化的必然！

長期的失衡發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的痛疾出現(xiàn)了！

伴隨城市化進(jìn)程中的供需失衡，諸多問題出現(xiàn)了，痛疾也隨之而來——

中國房地產(chǎn)痛疾鏈條▼

1、供需失衡積累到一定程度，新一輪上漲周期到來，客戶追漲進(jìn)場，房子在流通輾轉(zhuǎn)中，房價(jià)水漲船高；

2、在供需失衡的市場環(huán)境下，供給的源頭——土地，始終是城市稀缺資源，地價(jià)在看漲行情中居高不低，房企爭相布局重點(diǎn)核心城市，地價(jià)在土拍競爭中，不斷走高，土地成本助推房價(jià)上漲；

3、房企舉債拿地，金融資本介入，資金成本不斷高企，折入房價(jià)，助推房價(jià)上漲；

4、資本逐利，看重核心城市房地產(chǎn)行情的走高，不斷注水地產(chǎn)行業(yè)。

伴隨城市化的發(fā)展，中國房地產(chǎn)正如同一條鎖鏈一般，把政府、房企、金融機(jī)構(gòu)以及生活在這個城市里的每一個人，牢牢的拴在一起，一起享受房價(jià)上漲的喜悅、痛苦和辛酸。

這條鎖鏈，就如一條水蛭一般，趴在城市的軀體之上，瘋狂的吮吸城市進(jìn)化過程中的絕大多數(shù)福利。

這條鎖鏈上的每一棟房子，越來越像投資品，而不是居住品。

在過去幾輪的政策調(diào)控中，將重點(diǎn)更多地放在“需求端”，通過限購、限貸等雙重政策，去打壓需求，去提高門檻，去控制房價(jià)過快上漲。

的確，在門檻提高、需求打壓之后，房價(jià)暫時停在了高位之上。

但最根本的問題并沒有得到妥善解決——

城市群的吸附力依然存在，人口涌入并未減緩，實(shí)際居住需求并未得到充分滿足，只是短期被壓制在極小的空間中得不到釋放。

房地產(chǎn)就好像橫亙在城市化上空久治不愈的頑疾一般，房價(jià)“一抓就停，一放就漲”。

上述這些，顯然不是我們每一個生活在這個國家中的人愿意看到的，更不是我們的政府愿意看到的。

于是，長效機(jī)制出現(xiàn)了！

長效機(jī)制不是立竿見影的一蹴而就，而是深耕細(xì)作的一步大棋，一步事關(guān)國計(jì)民生的大棋！

我梳理了關(guān)于“長效機(jī)制”的所有政策輿論報(bào)道，大概整理出這么一張圖，從這張圖上我們能看到，政府關(guān)于房地產(chǎn)的“壯志雄心”——

長效機(jī)制治療鏈條▼

1、首先，必須肯定，城市化、城市群化不可逆，是時代的大勢，是“中國夢”的兌現(xiàn)必然。不能因噎廢食，因?yàn)楣┬枋Ш猓蛼仐壋鞘腥夯?/span>

2、對過去從需求端打壓的單一調(diào)控政策進(jìn)一步升級，這一次將涉及土地、金融、戶籍等諸多方面；

3、土地供應(yīng)端，拋開過去的一刀切政策。因地制宜，結(jié)合實(shí)際情況制定詳細(xì)的土地供給計(jì)劃，供大于求的城市要減少供地，供小于求的加大土地供應(yīng)；

4、土地供應(yīng)端，從土地根源上就開始完善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。比如要有自持型住宅用地，助力長租公寓落地，還要增加滿足中低收入人群的中小面積住宅用地供應(yīng)；

5、需求供應(yīng)端，除了要建可以流通的普通住宅之外，還要有流通滯緩、滿足需求的保障性住宅；

6、針對不同人群，提供差異化的住房選擇——給剛剛進(jìn)入城市的人群提供長租公寓，讓他們有落腳之地；為了吸納中高級人才快速進(jìn)入城市，還要建人才公寓；對于已經(jīng)有一定居住年限的新城市人，給他們提供共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住宅，充分讓他們對城市有歸屬感；對于中低收入者，要有保障住房；

7、除了在需求端解決不同人群的住房需求外，還要通過戶籍等相關(guān)政策，以租售同權(quán)，讓每個人都能享受到城市權(quán)益和福利，擁有城市歸屬感；

8、在金融政策上，去杠桿化，去投資化。

看到了吧，這是一步何等雄偉的大棋！

看，站在棋局中央，有人手執(zhí)兩把武器——

一把是 “四限政策”，這是速凍劑?？梢宰屵^熱的樓市冷下來，甚至是凍結(jié)下來，不至于失控?zé)o序；

另一把是 “長效機(jī)制”，這是一方中藥。在更長的時間軸上，以潤物細(xì)無聲的方式，慢慢將失衡的諸多病灶一一調(diào)理。

只有這樣，才能從根源上解決供需失衡的問題，才能真正的保障房地產(chǎn)良性發(fā)展，不至于失控；

只有這樣，才能讓房價(jià)回歸到溫和的軌道上，不至于跳漲、泡沫化，甚至崩盤；

只有這樣，才能讓資本除了涌入房地產(chǎn)之外，流向更多的領(lǐng)域，比如人工智能、比如實(shí)體經(jīng)濟(jì)等等；

只有這樣，才能讓更多、更有價(jià)值的人才進(jìn)入城市、落戶城市、融入城市，并產(chǎn)生歸屬感，不至于人才的流失；

只有這樣，才能真正兌現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”，才能真正兌現(xiàn)的“中國夢”！

當(dāng)然，長效機(jī)制并不能一蹴而就的立竿見影，這是一個深耕細(xì)作、漫長而又艱難的過程。

也許你們會說，政策很好，能不能落地？

這次起碼我們看到，這些城市已經(jīng)在行動——成都、武漢、長沙、北京、無錫、廣州……

要知道，做總比不做好！