剛剛，央行一聲炸雷！中國樓市風(fēng)向徹底逆轉(zhuǎn)

我發(fā)出這篇稿件的時候，周小川在海南博鰲的演講可能還沒有結(jié)束。剛剛，他說了一句非常重要的話，如同樓市的一聲炸雷！ 

據(jù)證券時報等媒體報道，今天（3月26日）上午，中國央行行長周小川在博鰲亞洲論壇表示，貨幣政策經(jīng)過多年QE，全球已到達周期尾部，意味著貨幣政策將不再寬松。

此外，周小川還說：財政政策對結(jié)構(gòu)性調(diào)整非常有幫助；各國復(fù)蘇速度不一致，貨幣政策也不是完全協(xié)調(diào)一致的。認(rèn)真去考慮何時如何離開貨幣政策寬松周期，這是一個非常大的挑戰(zhàn)。判斷再通脹為時尚早；收緊貨幣政策是漸進的過程。

周小川的表態(tài)，對中國樓市發(fā)出了強烈信號！

雖然周的表態(tài)是針對全球來說的，但自然包括中國。中國在2016年4月之后，就開始調(diào)整貨幣政策，控制M2（發(fā)鈔）增速。到了今年春節(jié)前后，又多次通過逆回購、中期借貸便利（MLF）提高了貨幣市場利率。

由于中國已經(jīng)基本上完成了利率市場化，所以“存貸款基準(zhǔn)利率”的重要性有所下降（各商業(yè)銀行可以自由浮動）；所以，央行可以繞過“調(diào)整存貸款基準(zhǔn)利率”的方式來變相加息。事實上，中國央行已經(jīng)這樣做了。

我們可以看一下“余額寶”這種貨幣基金的收益率走勢圖（上圖），左側(cè)的最高點是上一輪加息之后形成的市場利率最高點（不是存貸款基準(zhǔn)利率最高點）。在那前后（2013年到2014年）樓市入冬，大家討論的問題是“哪里的樓市最危險”。

2016年的“大鍋底”，是央行啟動降息、降準(zhǔn)之后形成的，對應(yīng)的是樓市大漲。右側(cè)，也就是近期的收益率明顯走高，反映出央行的貨幣政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向。

中國央行為什么遲遲沒有宣布正式加息（提高存貸款基準(zhǔn)利率）？主要是在等兩件事：

第一，特朗普的底牌。特朗普威脅要把中國列入“匯率操縱國”，對中國商品征收45%的額外關(guān)稅，這樣會引發(fā)中美貿(mào)易大戰(zhàn)，中國或?qū)⒂袛?shù)百萬人失業(yè)，在這個風(fēng)險沒有排除之前，中國不可能正式加息。

一周前美國新任國務(wù)卿蒂勒森訪華，并非常罕見地使用了中方對中美關(guān)系的定位表述，也就是“不沖突、不對抗、相互尊重、合作共贏”。隨后，中美最高領(lǐng)導(dǎo)的峰會將在4月初舉行，看來大規(guī)模貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)的幾率已經(jīng)非常低。

第二，2017年減稅壓力很大，政府收入增速近年來在下降，樓市還需要有一個溫暖的早春。目前，一季度已經(jīng)結(jié)束，土地和房子大賣（見下圖），地方政府收入頗豐，全年完成財政、GDP指標(biāo)心里有了底。

綜上所述，我們的團隊在一周前做出了一個判斷：

中國很有可能在今年下半年正式加息。時間點可能對應(yīng)美聯(lián)儲的2017年第三次加息，在十九大召開之后可能性偏大一些。但也不排除因為經(jīng)濟向好，中美矛盾化解而提前到三季度（會議之前）加息。

這樣，樓市的這波政策性牛市基本結(jié)束，未來兩三年房價將重演2013年到2014年的走勢：高位橫盤，甚至略有下跌。開發(fā)商售樓處的人將再次減少，最終門可羅雀。

但長遠(yuǎn)看，有人口顯著增量的、高級別城市的優(yōu)質(zhì)住宅，仍然是非常好的長期投資品種，中國樓市還有“白銀十年”。

這個周末，有兩件事證明了上述判斷的正確性：

第一，北京、廈門出臺了空前力度的調(diào)控措施，這在此前歷次調(diào)控中都沒有出現(xiàn)，比如廈門宣布購房者2年內(nèi)不得賣出，北京試圖降低學(xué)位房的價值并推出了限制性的“離婚貸”；

第二，今天周小川的出乎意料的、態(tài)度清晰的表態(tài)，公開宣布貨幣政策不再寬松。

至于中國股市，情況就跟樓市完全不同。這個市場管制程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過樓市，從今年開始承擔(dān)著更為重要的“去杠桿”、提高直接融資比例的任務(wù)，所以“下有國家隊和政策托底”，但如果太瘋也會招致國家隊和政策的打壓。

在鳥籠行情中，完成規(guī)模龐大的融資任務(wù)，不宣而戰(zhàn)地走向注冊制，是股市在2017年的最大任務(wù)。加息會帶來利空，但跌幅將被人為控制。把一線、二線城市樓市里的熱錢，趕往股市和三四線城市樓市，是官方的基本態(tài)度。

2017年3月26日，一聲炸雷，中國樓市風(fēng)向已變！

除了周小川，博鰲論壇還有這些聲音……可有說出些你想說卻說不出的話

百姓需要被教育？房價腰斬一次才知道痛！

中國樓市再度瘋狂。在去年10月初中央出手調(diào)控樓市后，雖然深圳房價開始下跌，上海房價不再狂熱，可北京房價短短5個月內(nèi)暴漲30-40%。按照經(jīng)濟學(xué)家陶冬的測算：今天北京、上海、深圳這三個城市的房地產(chǎn)總值，相當(dāng)于美國整個國家房地產(chǎn)總值的七成。

在本屆博鰲亞洲論壇上，中國樓市也再次引發(fā)熱議。

百姓需要被教育，房價腰斬一次才知道痛！

在博鰲論壇上，北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長姚洋在回答如何抑制房價時，提到：

“老百姓是需要被教育的，房價漲的時候，大家都覺得的房價會一直漲下去，只有讓它跌幾次，腰斬一次，他才知道痛。政府真的沒有必要管理房價，要管就多建一些廉租房，讓低收入者有房住。”

“看看一線城市的房子多數(shù)在10層左右，極其浪費，把所有的住房加倍，平均20層，你看看供給上去了沒有，我們要抑制房價，實際上政策還是在為少數(shù)人服務(wù)。”

這些話有幾個意思：

第一，樓市就像股市，有漲有跌很正常，應(yīng)該讓房子遵循市場規(guī)律。

第二，由于樓市火爆，房價暴漲，房子現(xiàn)在被當(dāng)“資產(chǎn)”屬性，買得起高房價房子的大多是一些投機者，政府為什么要為這些人投機者負(fù)責(zé)？如果有一天房價真的跌了，應(yīng)該由他們自己為炒房行為負(fù)責(zé)。

第三，其實，房子還是應(yīng)該用來住的，而不是炒作的。面對低收入無房可住，夢想無處安家的困境，政府更需要多建一些廉租房，讓低收入者有房住。

第四，現(xiàn)在的樓市政策傾向于少數(shù)買得起房的人，房子只建10層左右，是一種浪費。必須意識到土地供給是彈性極小的東西，住房需求是極具彈性的。要抑制房價，需要提高房子的供給。

在姚洋看來，目前房價這么高，房子還屬于一個高檔的消費品，而且應(yīng)該看到所謂的高房價都是在一線城市，現(xiàn)在擴張到二線城市，能夠買得起這些房子的是哪些人，不是普通老百姓，一定是有錢人，它是一種投資，是一種投機行為。所以，他認(rèn)為，房價如果暴跌了，甚至是腰斬了，受傷害最大的恐怕是瘋狂的炒房者，這些人需要被教訓(xùn)，才知道房價暴跌帶來的痛。

“北京房價控不控，我都買不起”
 

據(jù)中新網(wǎng)報道，3月23日，2017博鰲亞洲論壇上，銀監(jiān)會原副主席蔡鄂生針對此前剛剛出臺的地產(chǎn)調(diào)控政策戲稱，“你控也好，不控也好，北京的房子我都買不起。”

蔡鄂生認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控不能搞強壓強控，因為中國的房地產(chǎn)“已經(jīng)很復(fù)雜”，不能單純從企業(yè)角度來看，而要從整個機制視之。

中新網(wǎng)報道稱，面對高企的房價，有人主張“雞湯療法”。清華大學(xué)校長邱勇稱，房子在生活中的確很重要，但“一個人的一生還應(yīng)該有更多更重要的追求。”

也有人笑而不語。面對記者“北京房價為什么越來越高”的提問，中國國際金融股份有限公司原總裁朱云來只是擺了擺手。

“沒有買到房的人不滿意，剩下的都滿意”
 

據(jù)新浪樂居，3月24日下午的分論壇“新土改：探索與思考”上，國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦表示，如果說城市現(xiàn)在房價過高，我們稱之為泡沫，它是一個剛性的泡沫。

“剛性的泡沫出來以后，好像大家房價這么高，只有一部分人不滿意——沒有買到房的人不滿意，剩下的好像都挺滿意。”

劉世錦指出，我們現(xiàn)在面臨的問題是房價太高。

房價為什么這么高？涉及到很多因素，其實問題可以簡單化，就是供求關(guān)系的問題。大家為什么都到珠三角、長三角這些地方去，就是因為經(jīng)濟效益更加突出，年輕人到這里可以掙更多的錢，就業(yè)創(chuàng)業(yè)機會比較多。

但是看到供給側(cè)，土地的供給情況怎么樣？土地供給沒有一個量，而且這個量給供不上。我們這些一線城市都在30%以下，過去若干年都是低于25%的。而在發(fā)達國家，一般這個比例在一些大都市，最少在40%以上，首爾在60%以上，供地的標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。

劉世錦強調(diào)，房價上漲使得城市的成本上漲了，有一些產(chǎn)業(yè)，就因為這樣的高成本，得不到發(fā)展，甚至萎縮和衰落。“有一些一線城市服務(wù)業(yè)最近兩年在收縮的、在減速，這是不正常的，我們的土地制度如果不改革，中國將會很難保持平穩(wěn)的增長。”
 

據(jù)中國證券網(wǎng)報道，劉世錦還建議，憑借政府有用地指標(biāo)，城市里可以搞長期公共住房租賃，便于城市的年輕人創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。

“年輕人一定不能過早被房價困擾”
 

除了在論壇上發(fā)表看法，嘉賓也在接受采訪時坦露自己的觀點。比如24日，國家金融與發(fā)展實驗室理事長、中國社會科學(xué)院原副院長李揚在接受媒體采訪時則表示，中國房地產(chǎn)調(diào)控不應(yīng)把著眼點放在房價上，而應(yīng)當(dāng)調(diào)控一些可能影響價格的制度和規(guī)定。

而據(jù)新浪財經(jīng)，出生于1985年、碩士畢業(yè)于上海交通大學(xué)的餓了么創(chuàng)始人張旭豪在接受專訪時坦言，年輕人不能為房價所困擾，過早關(guān)心房子可能會束縛自己很多行為，甚至夢想也被放棄，年輕人不要這樣去做。

“我覺得其實對于我們年輕人來說，房價一定不能成為我們的困擾，如果你過早的去關(guān)心房子，這些東西可能會束縛你很多的動作或者行為，很多的夢想，或者是你在那個年代、那個時間段該去追求的東西有可能會被放棄掉，所以我覺得我們不要去做。”

“如果年輕人把所有精力放在房子上面，這樣的話年輕一代會浪費自己的青春，其實對于年輕人來說最重要的就是青春。”

那年輕人買不起房怎么辦？張旭豪建議說，今天，我們看到租房可能成本會更低、效率更高，那我們就選擇租房的方式。

房地產(chǎn)稅：要加稅必須先減稅
 

談到房地產(chǎn)調(diào)控問題，國家金融與發(fā)展實驗室理事長李揚在博鰲論壇上講到，從上世紀(jì)90年代末期開始，中國沒有一次房地產(chǎn)調(diào)控是成功的。

一直以來，調(diào)控房地產(chǎn)的依據(jù)都是價格，但在李揚看來，價格高或者低根本沒有什么問題，調(diào)控不應(yīng)該把著眼點放在價格上。他建議要回歸到房地產(chǎn)的本質(zhì)，回歸到其作為人民必需品的本質(zhì)，這樣的話，調(diào)控就應(yīng)該要出臺一些可能影響價格的規(guī)定。

他認(rèn)為，應(yīng)該要調(diào)控以下幾個因素：

第一，要確立城市化步調(diào)和土地供應(yīng)的關(guān)系，一個城市增加了1萬人就要相應(yīng)增加住房用地，目前卻是房價漲、土地供應(yīng)少的現(xiàn)象。

第二，居民解決住房問題是以買為主還是以租為主，中國目前的住房自有率達到80%以上，全球最高。如果每個人都喊著買房，從經(jīng)濟合理性上來說，有些人是不該買的。他建議要逐漸轉(zhuǎn)為以租為主，國務(wù)院最近也不斷提出要擴大租房市場，也是為了解決現(xiàn)在房地產(chǎn)的問題。

第三，要調(diào)控土地價格在房地產(chǎn)中的比例。他說，與其控制結(jié)婚不結(jié)婚、離婚不離婚，還不如控制土地成本，這是國家能夠做到的，控制地價在房價中的比重。

第四，調(diào)控稅費。在他看來，房地產(chǎn)稅就是一個忽悠，作為全國人大財經(jīng)委的成員之一，李揚表示，房地產(chǎn)目前是一城一策，今后會是一個地方稅，而不需要到全國人大層面立法。但他提出，地方要設(shè)立這個稅，必須要先整頓之前不合理的稅費。要加稅，必須先減稅。

第五，調(diào)控杠桿率。他認(rèn)為，杠桿率可以有效調(diào)控市場，不需要做限制，只需要讓需要買房的拿出100%自有資金去買房即可，這樣對社會并不會產(chǎn)生外因性影響，沒有杠桿隨便他們買多少房子都行。

中國房價難道可漲到能買下全世界上市公司嗎？
 

央行數(shù)據(jù)顯示，2016年接近一半的新增貸款為房貸。

市場有一種觀點認(rèn)為，中國房價快速上漲是因為貨幣超發(fā)。港交所首席中國經(jīng)濟學(xué)家巴曙松認(rèn)為，一個充分全球化的經(jīng)濟分為貿(mào)易部門和非貿(mào)易部門，前者是由全球定價，所以即使貨幣超發(fā)，其價格也不可能脫離國際市場而大幅上漲，但非貿(mào)易部門就要承擔(dān)貨幣大量發(fā)行的壓力，房地產(chǎn)就是其一。

房價現(xiàn)在漲到了什么地步？巴曙松用了一個形象的比喻：“(房價)再漲10%能買下上交所所有上市公司，再漲20%可以買下上交所和深交所所有上市公司，再漲30%可以買下上交所、深交所和港交所所有上市公司。”

根據(jù)去年底的數(shù)據(jù)估算，中國房產(chǎn)總量是270萬億元，而上交所、深交所、港交所所有上市公司市值加起來約70多萬億。

提及金融風(fēng)險，他認(rèn)為，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)正在去庫存，一線城市土地供應(yīng)減少，其中住宅用地占比下降，與此同時二手房交易成本上升，房地產(chǎn)市場面臨金融風(fēng)險。

最后，談到房價高燒不退，經(jīng)濟學(xué)家、中國人民大學(xué)副校長吳曉求說，2013年我和任志強有過一個賭局，未來5年是買房子還是買股票好，現(xiàn)在還有1年就到期了，我很懷疑我到底能不能贏。

對于一個國家而言，樓市到底意味著什么？

用吳曉求的一句話來總結(jié)，一國財富的主要形式應(yīng)該是金融資產(chǎn)，而非不動產(chǎn)。如果大家都加杠桿去買房，這不是正常的秩序，會帶來巨大風(fēng)險。