>>>>物業(yè)糾紛八成涉滲漏

　　據(jù)媒體報道，近日，北京密云法院召開涉樓房漏水糾紛通報會，據(jù)了解，因未調(diào)解成功而進(jìn)入審判程序的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件總計380件，其中近八成案件均涉及房屋漏水問題。

　　據(jù)法院發(fā)布的典型案例，郝某家住小區(qū)樓頂層，2008年裝修時發(fā)現(xiàn)房屋漏水，多次找小區(qū)物業(yè)維修，但物業(yè)維修后漏水問題仍存在，導(dǎo)致房屋損失嚴(yán)重。業(yè)主要求物業(yè)將房屋外面的防水做好，并賠償財產(chǎn)損失，以此為由，從2009年到2014年一直未繳納物業(yè)費，直至被物業(yè)公司告上法庭。

　　該案中房屋樓頂屬于共有部分，依據(jù)雙方陳述，樓頂?shù)姆浪O(shè)施已經(jīng)超過保修期，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行維護和修理。該案可能還存在房屋開發(fā)建設(shè)單位亦存在過錯、需要承擔(dān)責(zé)任的情況。

　　最終，法院認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖稱其曾對該樓的樓頂防水進(jìn)行過維修，但并未進(jìn)一步處理，故物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行物業(yè)管理義務(wù)過程中存在一定的瑕疵，法院根據(jù)具體情況予以酌減物業(yè)費。但關(guān)于郝某要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)一并賠償房屋因漏水造成的財產(chǎn)損失一節(jié)，因可能涉及其他權(quán)利義務(wù)主體責(zé)任，本案中不宜一并涉及，郝某可另行起訴。

　　　房屋出現(xiàn)滲漏之后，石先生也找過開發(fā)商，從2005年到2013年，開發(fā)商多次派人來維修，也做了防水層，但是始終未能徹底解決問題。因此石先生一家只好出去租房另住，這么多年下來，租金就花了幾十萬元。

>>>>滲漏頻發(fā)成因復(fù)雜

　　有專家介紹，由于柔性防水產(chǎn)品延展性好，預(yù)防開裂，能夠適應(yīng)新房沉降期，更好地保護室內(nèi)不受滲漏侵?jǐn)_。而剛性防水產(chǎn)品因為抗裂性能較差，建議用于防潮使用。防水和防潮應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。而對于廚衛(wèi)空間的防水來講，由于陰陽角多、穿樓板管道多、墻面防水層上通常會粘貼瓷磚，防水性和粘結(jié)性等較好的剛性防水漿料或柔性防水產(chǎn)品是更好地選擇。

　　而家庭進(jìn)行防水施工，其選用的防水材料多為業(yè)主自行購買。由于對防水材料的性能、各部位防水需求以及產(chǎn)品品牌等缺乏一定的了解，在防水材料的選購上，大多聽從裝修工人或是防水材料經(jīng)銷商的建議。如果遇到居心不良的施工人員或是經(jīng)銷商，很可能就會買到并不適用室內(nèi)防水的材料，甚至是“貼牌”的假冒產(chǎn)品，致使裝修后頻繁出現(xiàn)滲漏。

　　此外，防水材料都有一定的使用年限，隨著使用時間的推移，防水材料經(jīng)過雨水、光照、風(fēng)化等環(huán)境作用，會出現(xiàn)老化現(xiàn)象。如果沒有及時對防水層進(jìn)行處理，則會使房屋產(chǎn)生滲漏問題。據(jù)統(tǒng)計，相當(dāng)一部分室內(nèi)出現(xiàn)滲漏是由于未能進(jìn)行日常養(yǎng)護與維修造成的。

>>>>學(xué)會運用法律維權(quán)

　　遇到滲漏讓人煩惱，但明確滲漏責(zé)任人，維護自己的合法權(quán)益也十分重要。而在日常生活中，人們在滲漏發(fā)生后通常不知所措，只能自己承擔(dān)相應(yīng)損失。北京密云區(qū)人民法院民三庭庭長肖春芹提醒，一旦發(fā)現(xiàn)漏水問題，所要做的首要工作是查明漏水的原因以及漏水的部位在哪里？是公用的供排水設(shè)施漏水還是各家各戶的下水管道堵塞？漏水的原因是管道漏水還是下雨倒灌？通過找準(zhǔn)侵權(quán)責(zé)任主體，在造成實際損失需要主張賠償?shù)那闆r下，明確主體才能夠明確在無法協(xié)商解決的情況下向誰主張賠償權(quán)利的問題。

　　一是因樓上住戶裝修房屋、改造管道或者不當(dāng)用水等，破壞地面防水設(shè)施，或者漏水滲漏到樓下，這是侵權(quán)行為，可依據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》追究責(zé)任方的責(zé)任。

　　或是由于樓上住戶的時間過長，地板和水管道等漏水設(shè)施和防水材料由于使用年限久遠(yuǎn)而自然老化，超過質(zhì)量保質(zhì)期的，正常用水導(dǎo)致滲水漏水，依據(jù)《民法通則》第八十三條規(guī)定：不動產(chǎn)的相鄰各方應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便各方、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風(fēng)、采光等相鄰關(guān)系，給相鄰各方造成妨礙或損失的，應(yīng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失，追究其責(zé)任。

　　但是，如果開發(fā)商提供的房屋設(shè)計不合理，導(dǎo)致滲水漏水；或者說交付了房屋當(dāng)時沒有問題，但是由于在防水保護期之內(nèi)，出現(xiàn)漏水滲水的情況，這應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商交付的商品不合格，根據(jù)《民法通則》第一百一十一條規(guī)定：當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求繼續(xù)履行或者采取補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。也就是說消費者有權(quán)要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同。

　　如果是由于房屋的主體結(jié)構(gòu)、公共部位以及公共設(shè)施設(shè)備損壞導(dǎo)致滲漏，可以向物業(yè)公司進(jìn)行申請房屋維修基金來預(yù)支付；另外一種情況是物業(yè)公司要對房屋承擔(dān)部分的修繕義務(wù)。比如說平時水管正常的維護屬于物業(yè)公司的職責(zé)范圍，因為物業(yè)公司收取了物業(yè)管理費用，那么如果遇到因物業(yè)公司沒有履行義務(wù)而導(dǎo)致漏水滲水，這種情況就由物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的補救措施的整改，并且如果對業(yè)主造成損失，物業(yè)公司也要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　如果經(jīng)過鑒定，滲漏是由于購買了假冒偽劣防水產(chǎn)品導(dǎo)致，則可以憑購買發(fā)票向消費者協(xié)會、工商行政管理部門等單位進(jìn)行投訴、舉報，要求賠償滲漏帶來的損失，并追究其責(zé)任。

　　防水的好壞，與人們能否實現(xiàn)安居樂業(yè)息息相關(guān)。在建筑滲漏情況仍十分嚴(yán)重的當(dāng)下，若想徹底解決滲漏及其帶來的“后遺癥”既需要明確責(zé)任，學(xué)會維護自身權(quán)益，更離不開防水工程質(zhì)量的提升。

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