首先，我們先看一下法院的兩個(gè)案例：

一、 小區(qū)地面停車位歸業(yè)主所有，開發(fā)商不得出售。

重慶市高級(jí)人民法院在重慶市豪運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑在地圖中查看業(yè)主委員會(huì)車位糾紛一案判決書中認(rèn)為：小區(qū)地面停車位是由開發(fā)商依照行政規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施，實(shí)際上并無建筑物，其本質(zhì)屬于土地使用權(quán)，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。開發(fā)商將商品房向業(yè)主出售后，建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主。因此，地面停車位的權(quán)益作為附屬設(shè)施歸屬于全體業(yè)主，其性質(zhì)與其他公共附屬設(shè)施性質(zhì)并無不同。開發(fā)商有義務(wù)按照規(guī)劃修建小區(qū)附屬設(shè)施，但并非依據(jù)規(guī)劃建設(shè)的附屬設(shè)施都?xì)w開發(fā)商。即使豪運(yùn)公司在建造帝景豪苑小區(qū)時(shí)支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，但是小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。由于案涉車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為專有部分，原判決確認(rèn)該部分停車位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位并無不當(dāng)?！疽陨蟽?nèi)容摘選自重慶市高級(jí)人民法院(2016)渝民終7號(hào)民事判決書“本院認(rèn)為”部分)】

二、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

江西省贛州市中級(jí)人民法院在審理上訴人朱某因與被上訴人江西豐凱置業(yè)有限公司車位合同糾紛一案時(shí)認(rèn)為：“《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。開發(fā)商豐凱公司與業(yè)主朱某通過簽訂《陽光康城停車位租賃合同》的方式，約定豐凱公司將案涉地面停車位出租給朱某，符合法律規(guī)定。同時(shí)，一審期間，贛州市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局南康區(qū)規(guī)劃分局于2015年6月17日出具的《關(guān)于陽光康城小區(qū)地面停車位的情況說明》和贛州市南康區(qū)房地產(chǎn)管理局于2015年6月18日出具的《關(guān)于陽光康城小區(qū)地面停車位使用權(quán)說明》，及二審期間，本院分別對(duì)贛州市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局南康區(qū)規(guī)劃分局和贛州市南康區(qū)房地產(chǎn)管理局的相關(guān)人員進(jìn)行的調(diào)查詢問，均表明陽光康城小區(qū)案涉的169個(gè)地面停車位均屬于建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，并且未占用陽光康城小區(qū)公共道路、公共綠地等屬于全小區(qū)業(yè)主共有的公共場(chǎng)所，開發(fā)商豐凱公司有權(quán)將案涉車位出租給朱某。”【以上內(nèi)容摘選自江西省贛州市中級(jí)人民法院(2015)贛中民一終字第229號(hào)民事判決書“本院認(rèn)為”部分?！?/span>

結(jié)合法律的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車位權(quán)屬的界定應(yīng)當(dāng)這樣：

一、 建筑區(qū)劃內(nèi)，符合專有部分條件的車位、車庫的歸屬。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十一條規(guī)定:“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。”因此，對(duì)于屬于業(yè)主專有部分的車位、車庫，應(yīng)歸屬業(yè)主個(gè)人所有?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定了屬于業(yè)主專有部分的三個(gè)條件，即：(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。這三個(gè)條件缺一不可，對(duì)于這類車位、車庫應(yīng)當(dāng)認(rèn)定歸屬該專有部分所有人所有。

二、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”因此，對(duì)于這部分的車位、車庫原則上歸屬開發(fā)商所有，開發(fā)商可以就該部分的車位、車庫向業(yè)主進(jìn)行出售、附贈(zèng)或者出租等處分行為。

三、建筑區(qū)劃內(nèi)，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位、車庫的歸屬。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！段餀?quán)法》第七十四條同時(shí)規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。這類型的停車位、車庫，應(yīng)屬于全體業(yè)主共同所有。

四、建筑區(qū)劃內(nèi)，利用人防工事改造的停車位、車庫的歸屬。《中華人民共和國(guó)防空法》第五條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。 如果小區(qū)人防工事的投資者為開發(fā)商，且開發(fā)商未將人防工事計(jì)入公攤面積的，則該開發(fā)商享有該人防工事平時(shí)的用益物權(quán)，并可利用人防工事改造的地下停車場(chǎng)進(jìn)行出租并獲得收益。但是，如果開發(fā)商將人防工事計(jì)入了公攤面積，則業(yè)主才是其最終的實(shí)際投資者，這類型的地下停車場(chǎng)的用益物權(quán)則應(yīng)歸屬業(yè)主。

小區(qū)地面停車位糾紛誰出面維權(quán)?

一、 業(yè)主委員會(huì)。小區(qū)停車位、車庫占用業(yè)主公共道路或其他公共場(chǎng)所修建，開發(fā)商不享有任何權(quán)利。如果開發(fā)商占有使用，業(yè)主有權(quán)制止開發(fā)商的侵權(quán)行為，當(dāng)協(xié)商不成時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)作為原告起訴開發(fā)商。

二、業(yè)主。如果是人防工事改造而成的地下停車場(chǎng)，應(yīng)先確認(rèn)該人防工事是否計(jì)入了公攤面積，開發(fā)商是否有人防辦頒發(fā)的地下防空室平時(shí)使用證。如果確已計(jì)入公攤面積，則業(yè)主才是最終的投資人，該地下停車場(chǎng)的平時(shí)使用管理權(quán)及取得相應(yīng)收益的權(quán)利應(yīng)歸屬業(yè)主。發(fā)生類似情形的業(yè)主，可向開發(fā)商主張權(quán)利，亦可由業(yè)主委員會(huì)作為原告起訴開發(fā)商的侵權(quán)行為。

三、部分所有權(quán)人。如果車位、車庫屬于業(yè)主專有部分，并已取得產(chǎn)權(quán)證明，包括開發(fā)商在內(nèi)的任何第三人均不得擅自占用。當(dāng)停車們、車庫被侵占時(shí)，該專有部分所有權(quán)人可直接要求侵權(quán)人停止侵權(quán)行為，也可以直接提起訴訟。

附：有關(guān)小區(qū)停車位的法律規(guī)定：

一、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。”

二、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十一條：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。”

三、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

四、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十二條：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。”