負(fù)債千億，明年或迎滅頂之災(zāi)

早間，看到兩個(gè)關(guān)于房企的新聞：

第一個(gè)消息：在去杠桿的背景下，截至到2017年6月底，存量的房地產(chǎn)債券市場尚有1.34萬億元的規(guī)模。此外，2017年前7個(gè)月，房企融資渠道被壓縮，包括私募債、公司債、中期票據(jù)等債權(quán)融資僅2238.97億元，與2016年同期的7923.7億元相比，下降了71.7%，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，前期拿地杠桿過高的房企，后續(xù)開發(fā)將面臨重壓。

另一個(gè)消息顯示：面對日趨嚴(yán)厲的“限字令”，有的房企玩起了“雙合同”等花招規(guī)避政策，有的房企則按兵不動“豪賭”政策松綁，豪賭的是現(xiàn)在的供需矛盾，供需錯(cuò)位。

兩個(gè)消息不同，但都指明了一點(diǎn)：開發(fā)商的日子不好過，資金鏈上的壓力在加劇。曾經(jīng)暴利的房地產(chǎn)行業(yè)，如今成為“高危”行業(yè)，一些開發(fā)商不惜“豪賭”來應(yīng)對市場遇冷。

不同以往的是，這一輪冬天比以往更冷、更漫長，并且越來越冷。

今年5月，房地產(chǎn)企業(yè)待償還債券規(guī)模2.12萬億元，到6月，房企已經(jīng)償還了7800億左右的債務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)似乎已經(jīng)減少，但16年、17年一二線、三四輪番大賣，回籠資金緩解了大多數(shù)房企的資金壓力。

初冬不冷，要命的在后面。

如下圖所示，從2018年開始，房企的壓力將翻倍，房地產(chǎn)企業(yè)的償債規(guī)模將迎來四連漲，并且年年翻倍。對于部分房企來說，今年如果不能及時(shí)融資回款，明年將是滅頂之災(zāi)。

2018——2021年，這四年里，高企的債券到期規(guī)模，將是大多數(shù)房企的噩夢。對于很多房企來說，現(xiàn)在屯錢可能比什么都重要了。

并且里面也不乏巨頭企業(yè)，排在前兩位的是萬達(dá)、恒大。事實(shí)上，規(guī)模越大的企業(yè)，資金鏈上的風(fēng)險(xiǎn)就越高。比如為減輕負(fù)債，前不久萬達(dá)賤賣重資產(chǎn)，恒大引入700億戰(zhàn)投，為的就是降低企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

巨頭如此，中小房將更加困難。由于債務(wù)過重，且拿不到地，很多房企基本上就等于被擺上貨架，任由其他巨頭企業(yè)的分食、并購。

未來四年，類似于融創(chuàng)這樣的巨頭并購案會加速上演，甚至一些諸如深圳奧宸地產(chǎn)的前百強(qiáng)地產(chǎn)，也會成為歷史塵埃，房地產(chǎn)企業(yè)生死存亡戰(zhàn)已經(jīng)打響。

在融資方面，今年發(fā)行的債券利率均在5%——6%之間，最近兩個(gè)月，甚至有超過7%的案例，在2016年，這一數(shù)據(jù)僅僅是4%。僅僅一年，行業(yè)巨變。

全國多個(gè)城市的銀行首套房貸利率上浮

銀行一方面上調(diào)了房企債券利率，另一方面也上調(diào)了房貸利率。

今年以來，北京樓市的房貸利率已經(jīng)歷了四次調(diào)整：

2016年元旦后，銀行普遍將8.5折上調(diào)到9折；

3月下旬，16家銀行進(jìn)一步將9折上調(diào)到9.5折；

5月，約10家銀行將首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率；

6月初，又再將首套房貸利率上調(diào)5%-10%。

8月12日，北京晚報(bào)記者從擔(dān)保機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)處求證，雖然并未有銀行真正執(zhí)行1.15倍的新利率，但已經(jīng)有三家銀行將首套房貸利率上浮到了1.1倍。

事實(shí)上，房貸利率上浮不僅限于北京一地，全國多個(gè)城市的銀行首套房貸利率都出現(xiàn)了上浮。

8月12日起，包括農(nóng)行、建行、中行和交行在內(nèi)的廣州幾家國有銀行再次統(tǒng)一將首套房貸利率由基準(zhǔn)上調(diào)至基準(zhǔn)的1.05倍，其中部分銀行二套房貸利率也上浮到基準(zhǔn)利率的1.15倍

從8月14日開始，南京執(zhí)行基準(zhǔn)利率的銀行將只剩下4家。浙商銀行、浙江稠州商業(yè)銀行、寧波銀行和恒豐銀行則處于停貸狀態(tài)。除了停貸銀行外，利率上浮5%或10%成為市場主流，并且放款時(shí)間很長，在三個(gè)月以上甚至半年。

隨著房貸利率的上調(diào)，剛需人群買房的壓力逐漸增大，炒房客也因?yàn)槌杀竞惋L(fēng)險(xiǎn)的增加而紛紛離場。

據(jù)克而瑞信息集團(tuán)7月31日發(fā)布的研究顯示，2017年7月，TOP100房企銷售環(huán)比下降39%。對于開發(fā)商來說，成交量的下滑，會影響到它們的現(xiàn)金流，進(jìn)而影響到償債能力。所以，如果有個(gè)風(fēng)吹草動，會有一批房企資金鏈崩潰，要么破產(chǎn)、要么被并購。到那時(shí)，一大批房企會通過降低房價(jià)來獲取現(xiàn)金保命，房地產(chǎn)的大危機(jī)也將到來！

對大家的勸告：敬畏市場

在投資領(lǐng)域，幾乎沒有特別年輕的成功者。原因在于，那些年紀(jì)輕輕就在資本市場賺到大錢的人，往往都輸給了周期。

唯有經(jīng)歷過市場周期起起落落的來回洗禮，人們才會真正走向成熟。此時(shí)，他們早已不再是認(rèn)為自己無所不能的年輕人了。

不要再幼稚地說，經(jīng)濟(jì)規(guī)律在中國房價(jià)面前沒有用。

沒有經(jīng)歷過周期的人，不懂得敬畏市場，遲早會被市場以血淚教訓(xùn)。

股市如此、樓市亦如此。

周期的根源，是人性。就像荷爾蒙推動了人類的繁衍一樣，貪婪、恐懼和羊群效應(yīng)，推動著經(jīng)濟(jì)周期的潮起潮落。

潮起潮落中，唯有對市場保有足夠的敬畏，才能活得長久。