隨著如今樓市泡沫已經(jīng)超負(fù)荷，隨時(shí)有破裂的可能，不少開發(fā)商還是在不斷涌入該產(chǎn)業(yè)，殊不知中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)其實(shí)已經(jīng)開始下破，消除樓市泡沫將成為今后政府工作的核心之一。

今年上半年一線城市新房成交量跌幅達(dá)三四成，萎縮幅度甚至超過了二三四線城市，這讓自2012年以來從二三線城市中撤出、集中回歸一線城市的各大開發(fā)商始料未及。.

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國(guó)商品房銷售面積36070萬平方米，同比僅僅下降7.8%。另據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的分類統(tǒng)計(jì)，今年上半年，一線城市月均成交面積為51萬平方米，同比大幅下降31.4%，在各類城市中降幅最大;二線代表城市月均成交面積為56萬平方米，同比下降15.5%;三線代表城市月均成交22萬平方米，同比下降18.9%。

對(duì)于上半年一線城市成交量領(lǐng)跌全國(guó)的現(xiàn)象，方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為，同比跌幅與基數(shù)有關(guān)，二三線城市從去年開始就跌了，所以同比跌幅小一些，一線城市到今年上半年才跌，因此跌幅很大。

由此可以看出，隨著政府的介入，樓市泡沫的擴(kuò)張速度有著明顯的放緩，其實(shí)單憑政府的樓市政策想要阻擋住擴(kuò)張的樓市泡沫是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，政府能做的，只有減緩擴(kuò)張的速度，只有行業(yè)本身的降溫才能對(duì)樓市泡沫有根本的抑制。

房子是用來住的，而眼下一些二三線城市的房子對(duì)于中低收入的人群來說也是一個(gè)天文數(shù)字。更別說一線城市的房子了，中國(guó)的房子已經(jīng)嚴(yán)重的破壞了整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系。從上面的數(shù)據(jù)可以看出，部分房地產(chǎn)商其實(shí)已經(jīng)開始收斂自己的手腳，讓整個(gè)行情進(jìn)入一個(gè)降溫的階段，如果不這樣的話，單憑樓市泡沫是無法長(zhǎng)久支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來。樓市泡沫破裂將成為以后必然發(fā)生的事件。

那么如果在政府和市場(chǎng)的努力下中國(guó)樓市泡沫在將來真的退場(chǎng)了，那么是會(huì)以怎樣的方式離開呢?這里有以下幾種猜測(cè)：

1.貨幣政策中性化

2009年到2015年之間，中國(guó)信貸平均每年增長(zhǎng)20%左右，大大高于名義GDP增長(zhǎng)率。截止2016年末，中國(guó)M2達(dá)到155萬億(約22萬億美元)、GDP為74萬億(11.7萬億美元)，而美國(guó)的M2和GDP分別為13萬億美元和18萬億美元。換言之，中國(guó)的GDP只有美國(guó)的2/3，但中國(guó)的貨幣量卻相當(dāng)于美國(guó)的1.7倍!這是理解房?jī)r(jià)泡沫的關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

2017年3月中國(guó)央行行長(zhǎng)周小川在博鰲論壇提出“在多輪量化寬松之后，我們已經(jīng)到了周期的尾部……要認(rèn)真地去考慮什么時(shí)候如何離開這種貨幣寬松的周期”。周小川的憂慮并非杞人憂天，2009年以來的寬松貨幣政策產(chǎn)生了兩大嚴(yán)重后遺癥：杠桿率激增和房?jī)r(jià)泡沫。這兩個(gè)問題目前都已經(jīng)迫近臨界點(diǎn)，如果任由其發(fā)展，發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是大概率時(shí)間。因此，筆者判斷，2017年十九大之后，隨著“穩(wěn)增長(zhǎng)”政治壓力的減輕，貨幣政策收緊是大勢(shì)所趨，這意味著房?jī)r(jià)泡沫將迎來重大拐點(diǎn)。

2.土地供應(yīng)制度

供求決定價(jià)格是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，資產(chǎn)市場(chǎng)亦不例外。中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫既有貨幣超發(fā)帶來的“需求無度”，也有土地供應(yīng)制度僵化導(dǎo)致的供應(yīng)短缺。

在發(fā)達(dá)國(guó)家，土地基本為私有，這意味著土地供應(yīng)的彈性很大，一旦房?jī)r(jià)上漲，土地供給“自動(dòng)”就會(huì)增加，從而緩和供求矛盾。但中國(guó)的情況截然不同，中國(guó)土地為國(guó)有，且由國(guó)土資源部每年向各省市分配指標(biāo)。上海等一線城市缺的不是地，而是用地指標(biāo)。理論上講，上海仍有大量農(nóng)業(yè)用地可以轉(zhuǎn)化，因?yàn)檗r(nóng)業(yè)功能完全可以疏解到江浙農(nóng)村。

問題是，土地供應(yīng)制度會(huì)變嗎?答案是肯定的。2017年4月6日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部共同簽發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知，明確提出了按照庫存消化周期調(diào)整供地的量化標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地;36-18個(gè)月的，要減少供地;12-6個(gè)月的，要增加供地;6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。雖然這樣的思路仍具有計(jì)劃色彩，但在尊重市場(chǎng)規(guī)律上體現(xiàn)了理念的進(jìn)步。

重慶地票制度的實(shí)踐為土地供應(yīng)探索了另外一種路徑：把宅基地復(fù)墾，然后獲得相應(yīng)地票(土地指標(biāo))。這種方法在保持總體耕地面積不變的情況下，把郊區(qū)的宅基地變?yōu)槭袇^(qū)的建設(shè)用地，可以大大緩解土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。這一制度已經(jīng)推廣到鄭州。重慶房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低，被認(rèn)為與地票制度密切相關(guān)。

土地供給制度的改變，將為過熱的一線城市房?jī)r(jià)降溫。

3.破解土地財(cái)政

中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦說，“城市政府總是有意無意把房?jī)r(jià)往高推，為什么這么搞呢?賣地有收入。”劉世錦一語道出了中國(guó)房地產(chǎn)“泡沫剛性”的制度關(guān)鍵：土地財(cái)政。

土地財(cái)政始于1994年分稅制改革，土地出讓金被劃為地方財(cái)政收入。房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)后，地方政府從土地財(cái)政嘗到了甜頭，從此欲罷不能。因此，每當(dāng)房?jī)r(jià)下跌，地方政府必定想方設(shè)法“托市”，“調(diào)控”屢屢成為“空調(diào)”。幾輪博弈下來，投資者已經(jīng)形成了理性預(yù)期：政府不會(huì)允許房?jī)r(jià)真的下跌。

對(duì)資產(chǎn)價(jià)格而言，預(yù)期最為重要。要打破房?jī)r(jià)不跌的金身，就必需破除土地財(cái)政。從某種程度上，我們可以把地方政府想象成股市的莊家，終結(jié)土地財(cái)政意味著莊家的撤離，房?jī)r(jià)焉能不跌?

4.危險(xiǎn)的杠桿

從表面上看，中國(guó)的購(gòu)房杠桿并不高，銀行甚至對(duì)二套房要求70%的首付款。但這一數(shù)據(jù)具有欺騙性：很多年輕人買房，不僅借了銀行的貸款，還借了父母、岳父岳母的錢，甚至借了影子銀行資金。短期來看，父母的錢或許可能不需要償還。但是當(dāng)父母需要資金(例如看病)時(shí)就會(huì)成為子女的債務(wù)。因此，中國(guó)的家庭部門負(fù)債是被低估的。

從國(guó)際對(duì)比來看，日本在房產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的1989 年，居民新增房貸占當(dāng)年GDP 的比重也未超過3.0% ，而中國(guó)2015年達(dá)到5.5% 。美國(guó)金融危機(jī)前新增房貸/GDP 峰值為8.0%，而中國(guó)2016年上半年新增房貸與公積金貸款占GDP 比重已達(dá)8.6%。中國(guó)的房貸余額/GDP目前約25%，已達(dá)到日本90年地產(chǎn)泡沫頂峰時(shí)的水平。

中國(guó)房地產(chǎn)總市值占GDP的比例為411%，遠(yuǎn)高于全球260%的平均水平。從趨勢(shì)看，居民購(gòu)房貸款新增額/新增商品房銷售額從2011年的17.3%，猛增至2015年的36.7%，2016年上半年再次創(chuàng)新高至56.5%，首付比其實(shí)已經(jīng)低于美國(guó)金融危機(jī)之前07年時(shí)平均50%的首付比例。目前中國(guó)居民房貸收入比0.46，已超過日本房產(chǎn)泡沫時(shí)期的水平。父母可以幫忙解決首付款，難道還貸款也要靠父母嗎?

5.經(jīng)濟(jì)再平衡之困

2008年金融危機(jī)后，全球經(jīng)濟(jì)再平衡。作為世界出口大國(guó)的中國(guó)亦深受沖擊。顯然，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要在新的形勢(shì)下重新平衡，必需提高消費(fèi)率，以對(duì)沖萎縮的出口需求。目前中國(guó)的家庭消費(fèi)/GDP多年徘徊在35%左右，遠(yuǎn)低于60%的世界平均水平。

制約中國(guó)局面消費(fèi)的因素很多，但房地產(chǎn)是一個(gè)重要因素。一線城市房?jī)r(jià)收入比高達(dá)30倍以上，嚴(yán)重透支了“房奴們”的消費(fèi)能力。 據(jù)國(guó)際貨幣基金組織的全球房?jī)r(jià)觀察報(bào)告，2016上半年房?jī)r(jià)收入比深圳、北京、上海以38.36、33.32和30.91位居前列，房?jī)r(jià)租金比則均超過50倍。如果中國(guó)當(dāng)局意識(shí)到這一問題關(guān)系到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的成敗，就應(yīng)該下決心告別“房地產(chǎn)泡沫”。

總的來說，還是那句話，中國(guó)樓市泡沫不是一朝一夕能夠解決的難題，背后是貨幣超發(fā)、土地供求失衡及土地財(cái)政等因素，導(dǎo)致政府的房地產(chǎn)調(diào)控缺乏誠(chéng)意，進(jìn)而形成“房?jī)r(jià)不會(huì)跌”的社會(huì)預(yù)期。眼下政府和人民都已經(jīng)意識(shí)到這一危險(xiǎn)性，同時(shí)也在大力改善樓市現(xiàn)狀，眼下只是減慢樓市泡沫膨脹的速度，相信以后就會(huì)發(fā)展到抑制樓市泡沫擴(kuò)張，最后讓樓市泡沫徹底退場(chǎng)。

由 新型建材 http://www.ghjob.com.cn/      
企業(yè)信用評(píng)級(jí) http://www.ghjob.com.cn/ 提供