【新型建材網(wǎng)】各熱點城市，特別是一線城市的限購政策，已經(jīng)史上最嚴(yán)。2017年，還能有變化，能對樓市產(chǎn)生比較大的影響的，可能就是房貸了。

中國人民銀行行長周小川3月10日在兩會新聞發(fā)布會上表示，住房貸款在中國還會以相對比較快的速度發(fā)展，但增速估計會適當(dāng)放慢。這句話應(yīng)該怎么理解？

過去的一年里，關(guān)于中國房貸是否存在大的泡沫，是否有風(fēng)險的爭論此起彼伏，真相到底如何？各熱點城市的房貸陸續(xù)在收緊，這會造成什么影響？

一二線一些家庭的月供已經(jīng)達(dá)到了收入的50-70%，背負(fù)這樣的壓力是否有回報？是否值得？

1、中國的房貸目前仍然安全。

2、房貸2016年增速確實過快，如果持續(xù)這種增長會有風(fēng)險。因此央行想讓房貸增速放慢。

3、M2增長持續(xù)的情況下，房子是少有的保值資產(chǎn)，也可以隨時抵押變現(xiàn)。一線房價越來越高，買不起房的人增多，房租反而會上漲，限購限貸客觀上推動房租上漲。所以，如果想在一線呆下去，能背房貸就背吧，時間將證明你付出的價值。 

2016的快速增長過后

房貸依然安全

但必須控制其增長速度

國際上，判斷房貸是否在合理范圍之內(nèi)，主要是用“個人購房貸款余額”，和四個數(shù)字相比：國家GDP、居民總儲蓄、總金融資產(chǎn)、總房產(chǎn)價值。

目前看起來，我國的房貸仍然在安全范圍內(nèi)。與美國乃至日本危機(jī)前的比例，以及近年的比例都有較大差距。

以其他幾個參照對象來說，中國房貸存量占居民總儲蓄（29%）、總金融資產(chǎn)（15%），以及總房產(chǎn)價值的比率（10%）與日本相當(dāng)，但均大幅低于美國的數(shù)字。也就是說，目前，仍然房貸仍然安全。

但是，我國的房貸增長已經(jīng)大大快過GDP的增長，必須對房貸增長的速度進(jìn)行限制，否則這個比例會迅速擴(kuò)大。大家可以和明源君一起看看下面這兩組數(shù)字的對比。

2015年末我國個人購房貸款比2014年末增長23.2%。

而中國2015年全年GDP增速為6.9%，這是1990年以來的最低增速。

2016年我國個人購房貸款余額增長35%。

而2016年中國GDP增速大約為6.7%左右，速度較2015年又有所下降。 

如果以后幾年房貸繼續(xù)保持2016年的增長速度，而GDP也保持目前的速度，那么只需要3---5年，房貸/GDP的相關(guān)數(shù)字就會接近危險邊緣。

所以，必須控制房貸的增長速度。這也是央行要控制房貸增速的原因。

根據(jù)一些媒體的報道，各地政府限購限貸政策之外，2、3月份，北京、廣州、深圳、珠海、佛山等十幾個城市的金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)調(diào)整政策，將房貸收緊，主要有3個表現(xiàn)：

1、將二套房貸最高年限從30年減至25年。這樣以來，同樣貸款額度下，月供增加，對貸款者月收入的要求就提高了。

2、首套房利率的下限已經(jīng)從8.5折提高到9折，也就是說月供和利息總額都增加了。

3、一些銀行之前規(guī)定分行每月匯報信貸投放情況，現(xiàn)在則改為每周至少兩次向總行匯報信貸的投放情況。額度之前一月乃至幾月一調(diào)整，現(xiàn)在則是隨時變化。

房貸政策收緊，加上之前限購加碼的效果還沒過去，就全國而言，個人房貸規(guī)模增長近兩個月迅速放緩。

2016年12月的房貸新增是1.04萬億，而2017年1月房貸增量僅為6293億元，2月房貸更是只增加了3804億元，連續(xù)兩個月降幅都非常明顯。

明源君認(rèn)為，2017年，房貸增量將大幅度減少，主要有3個原因：

1、政府的限購限貸政策。

2、銀行收緊信貸。

3、三四線因為不限購，新房交易在全國的比例將增加。但是三四線房屋單價比一二線低很多，同等面積規(guī)模下，相關(guān)的房貸將減少。

背房貸很苦

但時間會證明累點是值得的

2015年公布的一個房貸調(diào)查報告，說出了供房者有多辛苦：

一線城市月供占家庭月收入30%-50%的占39.47%。50%-70%的占11.65%……

背房貸這么辛苦，是否值得呢？

如果你看以看M2這些年的變化，和房價這些年的變化。你也許就會覺得，買房比存錢好多了。

 一   背房貸雖然辛苦，但是能集聚財富，存錢雖然看起來無壓力，但財富在貶值

2016年，M2同比增長11.3%，低于年初13%的增長目標(biāo)。

大家和明源君一起來看下中國的M2從1996--2015這20年的變化。

我們再來看看房價的情況。

1996年，深圳新房房價是4800元/平；2006年，是9230元/平；2015年，是33426元/平。

1996年，北京商品房價是3869元/平；2006年，是8077元/平；2015年，是29967元/平。 

下面我們對比來看，看看下表，你還會覺得一線城市房價的上漲離譜嗎？

如果一個人在這些年里買了一套房，雖然背著房貸，但是資產(chǎn)卻增長了，而且是有杠桿的增長。首付20萬買100萬的房子，房子漲到200萬，凈資產(chǎn)就變成了120萬。

但是如果沒有買房，資產(chǎn)就貶值了，20萬購買力可能變成之前的10萬。

從下圖可以看到，M2比房價漲得快，房價比GDP漲得快，GDP比實業(yè)漲得快。

2006年深圳新房價是1996年的1.92倍。2006年深圳年人均工資35107元，是1996年14507元的2.42倍。這也是2006年并沒有很多人說房價高的原因。

2015年深圳新房價是2006年的3.62倍。2015年深圳年人均工資87132元，是2006年35107元的2.48倍。房價的漲幅這個時候已經(jīng)遠(yuǎn)高于工資了。

請注意，房價是每個平方的，“萬”為單位的單價要乘的是幾十上百的平方數(shù)。

工資則是一年一年的，那么多就是那么多。每平方多出一點，那負(fù)擔(dān)就是幾十倍的增加。一步趕不上，可能就趕不上了。

當(dāng)然，有人會說不背房貸也能解決住的問題，比如可以租房，不過正如明源君之前所講過的那樣，隨著買得起房的人越來越少，限購越來越嚴(yán)，房租反而會上升。 

 二   一線房租將持續(xù)上漲 

一線城市的房價越來越高，能買得起房的人越來越少。一線城市限購越來越嚴(yán)，有買房資格的人比以前少了很多。這會導(dǎo)致什么結(jié)果？

明源君告訴你，結(jié)果可能和很多人想的不同：會推動房租上漲。

買房和租房，雖然有相關(guān)性，但實際上是兩個市場，兩者都和供需有關(guān)。

隨著一線城市里的空地越來越少，一線的租房市場成為一個穩(wěn)定成熟的市場，這個市場也就越來越和供需正相關(guān)。

能買房的人越來越少，租房的人自然越來越多，房屋數(shù)量則相對固定，這必然會導(dǎo)致租金的上漲。

大家可以和明源君一起去看下美國的情況，作為一個成熟的市場，在次貸危機(jī)之后，能買房的人越來越少，卻導(dǎo)致了租金的持續(xù)上漲。

美國2016年4月份平均租金為1407美元，與2015年同期相比增長了2.6%。著名租房網(wǎng)站Zillow預(yù)計，到2017年4月，美國整體租金會再增長1.75%，平均達(dá)到 1431美元。

而一些熱門城市，租金的上漲更是嚇人。

圣何塞，作為高科技公司的聚集地、硅谷的核心地帶。2016年4月，其平均租金高達(dá) 3729 美元。與2015年相比增長了8.04%。預(yù)計2017年同期會增長7.99%，達(dá)到4027美元每月。

2016年四月，整個紐約平均租金為2411 美元每月，比2015年同期增長4.3%

請看下面Zillow的統(tǒng)計圖所反映的情況。

而且，這兩年的租金增長，是在之前已經(jīng)持續(xù)增長多年的基礎(chǔ)之上的再增長。

在此之前，2015年7月，紐約核心的曼哈頓區(qū)域，房租的中間價格在2014年7月基礎(chǔ)上同比上漲5.5%，曼哈頓的平均房租則飆升到每月4022美元。

2014年全美867個城市中有672個城市的房租同比出現(xiàn)增長，全美范圍內(nèi)平均同比增長2.8%。在全美范圍內(nèi)，租房客需要將29.5%的收入用于支付房租，比房產(chǎn)泡沫前（1985~1999年）的24.9%還要高。

2006年到2013年，華盛頓的租金中間價格七年增長了21%；紐約增長了12%。

為什么美國的房租會持續(xù)高速上漲？

紐約本地的房產(chǎn)交易專家認(rèn)為，目前紐約租房市場有兩個推動力：

一是就業(yè)人數(shù)不斷增加；二是房貸條件越來越嚴(yán)格。

美國的銀行在經(jīng)歷了2008年次貸危機(jī)后就收緊銀根，緊縮的房貸條件減少了購房者的人數(shù)，造成人們對住房日益增長的需求只能通過租房來實現(xiàn)。

在美國，超過一半的租客把30%的收入花在租金上；而在10年前，因為更多人可以買房，他們只花了18%的收入在租房上。

全美住房擁有率在2005 年前后房市繁榮期超過69%；2015 年下降到63.7%，是自1990 年以來的最低水平。由于數(shù)百萬住房被法院強(qiáng)制拍賣或?qū)儆谪?fù)資產(chǎn)，實際住房擁有率更低。與2014 年第一季度相比，2015 年第一季度全美租房住的家庭數(shù)量增加了180 多萬個，而與此同時，房屋擁有者人數(shù)則減少了386000 個。

研究結(jié)果顯示，在波士頓、洛杉磯、紐約和邁阿密，2013年已經(jīng)有60%的居民是租房者。在芝加哥，租客數(shù)量從2006年到2013年增長了12%。

? 在中國一線城市，人口的持續(xù)增加與美國大城市類似。而且有一些特殊情況也會推動房租上漲：

一、政策性限購限貸，導(dǎo)致能買房的人進(jìn)一步減少，租房需求增加。

二、城中村改造等，讓低端供應(yīng)減少，豪宅供應(yīng)增加。

三、房源更多為機(jī)構(gòu)所掌握，個人房東減少，推動房租價格上漲。

四、相關(guān)安全規(guī)定讓可以被租賃的單位不可能無限縮小，通過“膠囊公寓”等形式改造硬件縮小房間，降低租金的效果有限。