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關(guān)于完善商品住房銷(xiāo)售和差別化信貸政策的通知
京建法〔2017〕3號(hào)
各有關(guān)單位：
為促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，自本通知發(fā)布次日起，商品住房銷(xiāo)售和居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款執(zhí)行以下規(guī)定：
一、企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對(duì)象為個(gè)人，按照本市限購(gòu)政策執(zhí)行。
二、居民家庭名下在本市無(wú)住房且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策，即首付款比例不低于35%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。
居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。
三、暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款（含住房公積金貸款）。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部
中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)北京監(jiān)管局 北京住房公積金管理中心
2017年3月17日
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)辦公室 2017年3月17日印發(fā)
這種情況是否屬于不可抗力呢？
回答是這樣的？ 不一定！屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因
北京市高級(jí)人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要
為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院通知精神，進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，北京市人民政府辦公廳于2011年2月15日下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下統(tǒng)稱(chēng)“京十五條”），對(duì)居民家庭在本市購(gòu)買(mǎi)住房的資格限制及限購(gòu)套數(shù)等問(wèn)題均作出了相應(yīng)的規(guī)定。上述政策的出臺(tái)對(duì)于有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展起到了重要的作用，同時(shí)也對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人的利益產(chǎn)生了重大影響。實(shí)踐中，本市法院民庭受理了一批涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件。為正確適用法律、統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)，市高院民一庭召集市一、二中院及部分基層法院民庭召開(kāi)了專(zhuān)題研討會(huì)，經(jīng)充分深入討論，就該類(lèi)案件審理中的相關(guān)法律適用問(wèn)題，形成以下紀(jì)要內(nèi)容：
一、（審理案件的基本原則和導(dǎo)向）
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控是黨和國(guó)家為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重大決策部署。依據(jù)國(guó)家和本市的住房限購(gòu)政策規(guī)定（以下統(tǒng)稱(chēng)住房限購(gòu)政策），妥善處理相關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件是人民法院為大局服務(wù)、為人民司法的必然要求，要確保司法審判與國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向相一致。
二、（住房限購(gòu)政策與不可抗力）
國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控并非是一個(gè)令所有市場(chǎng)主體猝不及防的突變過(guò)程，而是經(jīng)歷了一個(gè)從限貸到限購(gòu)逐步加強(qiáng)和完善的發(fā)展過(guò)程。房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買(mǎi)賣(mài)雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見(jiàn)和判斷。因此，住房限購(gòu)政策在司法實(shí)踐中不宜認(rèn)定為《合同法》第一百一十七條規(guī)定的不可抗力。
三、（住房限購(gòu)政策的性質(zhì)和合同解除的處理原則）
住房限購(gòu)政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對(duì)于合同訂立后由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施致使買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋過(guò)戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或定金返還給買(mǎi)受人；當(dāng)事人一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持；經(jīng)審查合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對(duì)方補(bǔ)償其所受合理?yè)p失的，可酌情予以支持。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，對(duì)守約方要求解除合同，并要求另一方承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。
四、（對(duì)已辦理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）
房屋買(mǎi)受人要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，辦理房屋過(guò)戶登記，經(jīng)審查雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)在相應(yīng)的房屋管理部門(mén)辦理了網(wǎng)上簽約的，可以判決或調(diào)解出賣(mài)人為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶登記。
訴訟中，當(dāng)事人對(duì)買(mǎi)受人是否具備購(gòu)房資格、網(wǎng)簽是否正確等事實(shí)存在異議的，應(yīng)告知其可向相應(yīng)的房屋管理部門(mén)反映。當(dāng)事人向相應(yīng)行政部門(mén)反映的，法院可根據(jù)案件具體情況決定是否等待行政部門(mén)的處理結(jié)果。
五、（對(duì)未辦理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）
房屋買(mǎi)受人要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，辦理房屋過(guò)戶登記，經(jīng)審查雙方雖未辦理網(wǎng)上簽約，但買(mǎi)受人家庭（含夫妻雙方及未成年子女）具備“京十五條”規(guī)定的購(gòu)房資格（見(jiàn)附件一）的，可以判決或調(diào)解出賣(mài)人為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶登記；不具備資格的，法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明其可以變更訴訟請(qǐng)求，即要求解除買(mǎi)賣(mài)合同；經(jīng)釋明當(dāng)事人變更請(qǐng)求的，按本紀(jì)要第三條的內(nèi)容處理，當(dāng)事人堅(jiān)持要求繼續(xù)履行的，判決駁回其訴訟請(qǐng)求。
買(mǎi)受人對(duì)其具備“京十五條”規(guī)定的購(gòu)房資格負(fù)有舉證責(zé)任。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)依據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于落實(shí)本市住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的通知》第三條的規(guī)定提供相應(yīng)的證據(jù)材料（見(jiàn)附件二），并提交書(shū)面承諾保證其陳述真實(shí)。買(mǎi)受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕提供證據(jù)材料以致法院無(wú)法審查核實(shí)的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其要求辦理房屋過(guò)戶登記的訴訟請(qǐng)求。出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人的權(quán)利主張表示認(rèn)可的，不免除買(mǎi)受人的舉證責(zé)任。
法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)買(mǎi)受人提交的證據(jù)主動(dòng)審查買(mǎi)受人家庭是否具備“京十五條”規(guī)定的購(gòu)房資格并做出認(rèn)定，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)向相應(yīng)的房屋管理部門(mén)進(jìn)行核實(shí)，避免當(dāng)事人通過(guò)法院生效判決、調(diào)解書(shū)的方式規(guī)避上述政策規(guī)定，實(shí)現(xiàn)房屋過(guò)戶的目的。
六、（對(duì)“京十五條”實(shí)施前簽訂的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）
本紀(jì)要第五條涉及案件中，買(mǎi)受人家庭不具備“京十五條”規(guī)定的購(gòu)房資格，但買(mǎi)賣(mài)雙方在該規(guī)定實(shí)施（2011年2月17日）之前已經(jīng)訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，且已經(jīng)支付購(gòu)房款并實(shí)際占有使用房屋，解除合同會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益明顯失衡的，對(duì)買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過(guò)戶登記的訴訟請(qǐng)求，可予支持；不符合前述條件的，按本紀(jì)要第五條第一項(xiàng)的內(nèi)容處理。
法院對(duì)當(dāng)事人提交的證明上述事實(shí)的證據(jù)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查，全面審核，判決支持買(mǎi)受人要求辦理房屋過(guò)戶登記訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)在判前向受理法院的主管院庭長(zhǎng)匯報(bào)，必要時(shí)可向二審法院匯報(bào)；原則上不宜以出具正式調(diào)解書(shū)的方式確認(rèn)由出賣(mài)人為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。
買(mǎi)受人在相應(yīng)的住房限購(gòu)政策實(shí)施前已經(jīng)提起訴訟要求辦理房屋過(guò)戶登記，尚未審結(jié)的，不受該政策規(guī)定的住房限購(gòu)條件的限制。
七、（合同存在欺詐的處理原則）
住房限購(gòu)政策實(shí)施后，因一方當(dāng)事人故意隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)事實(shí)，導(dǎo)致訂立的合同違反住房限購(gòu)政策而無(wú)法繼續(xù)履行，另一方當(dāng)事人請(qǐng)求解除或撤銷(xiāo)合同，并要求對(duì)方當(dāng)事人賠償其因此所受損失的，應(yīng)予支持。
八、（明知合同違反住房限購(gòu)政策的處理原則）
當(dāng)事人雙方在訂立合同時(shí)明知或應(yīng)當(dāng)知道該合同不符合當(dāng)時(shí)的住房限購(gòu)政策，一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行的，不予支持，但一審法庭辯論前買(mǎi)受人家庭具備“京十五條”規(guī)定的購(gòu)房資格的除外；合同約定待買(mǎi)受人符合住房限購(gòu)政策后再辦理房屋過(guò)戶登記的，依照其約定。
九、（規(guī)避住房限購(gòu)政策的借名買(mǎi)房合同的處理原則）
因住房限購(gòu)政策的限制，當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實(shí)際買(mǎi)受人為由，要求確認(rèn)房屋歸其所有或辦理房屋過(guò)戶登記的，不予支持；借名人因自身?xiàng)l件變化或政策發(fā)生調(diào)整等原因符合住房限購(gòu)政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。
十、（適用范圍）
本紀(jì)要所稱(chēng)的“房屋買(mǎi)賣(mài)”，包括商品房買(mǎi)賣(mài)和二手房買(mǎi)賣(mài)。當(dāng)事人依據(jù)房屋贈(zèng)與合同或以房抵債合同要求辦理房屋過(guò)戶登記的，可以參考適用本紀(jì)要相關(guān)內(nèi)容。
國(guó)家和本市就住房限購(gòu)政策有新規(guī)定的，適用其新規(guī)定。
當(dāng)事人因房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力及履行發(fā)生的其他爭(zhēng)議，依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。
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