新型建材網(wǎng) 近日，國內(nèi)外重大新聞不斷，讓人目不暇接。一會兒是美聯(lián)儲于上周四宣布加息，靴子如約落地，這已成為計劃中的事情，沒有絲毫秘密可言。市場估算，本年度還會有兩次加息。美聯(lián)儲首次加息始于2015年，誰也沒想到第二次加息拖到了一年以后，而這次加息是第三次，也就是說已經(jīng)走過了一年三個月的周期。
恰在此時，我國各城市新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策也在密集出臺。繼南京、石家莊、北京等地升級樓市調(diào)控后，廣州、保定、長沙、鄭州等地日前也陸續(xù)出臺樓市調(diào)控新政。筆者估算了一下，在短短的21天之內(nèi)，有18座城市啟動了樓市調(diào)控閥門。集中調(diào)控規(guī)模如此之大，與去年10月相比是有過之而無不及。
對此，一些專家不以為然，他們認為時下，國內(nèi)處于資本項目未完全開放的狀態(tài)，且外匯管制趨嚴，完全可以壓制資本外逃，美聯(lián)儲加息對國內(nèi)樓市影響不會太大。此外，本輪密集出臺調(diào)控政策主要是二三線城市，地方政府此舉為了遏制房價泡沫繼續(xù)膨脹，這是貫徹了“因城施策”的原因，目的也是希望避免當?shù)胤績r出現(xiàn)大起大落的結果。
從表面上看，我國資本項目沒有完全開放，壓制了資本外流的速度，但如果美聯(lián)儲加息預期持續(xù)升溫，其沖擊影響力依舊還是會存在的，不會輕易消除。而且，隨著時間的推移，其后續(xù)的沖擊仍在積聚中。
同時，各地陸續(xù)出臺新一輪樓市調(diào)控新政，雖不能說馬上讓房地產(chǎn)回歸理性，但起碼對遏制房地產(chǎn)過熱，穩(wěn)定房價起到了積極作用。先讓我們分析一下，本輪樓市的上漲原因。
其一，央行貨幣寬松是主因。2014年11月份，央行首次宣布降息，開啟了貨幣寬松之門，隨后進行了數(shù)輪降準降息，并且將房貸利率降至歷史最低水平，同時首付比例也大幅下調(diào)，這直接導致2015年至2016年全國樓市出現(xiàn)了瘋狂。特別是2016年，銀行的信貸資源的一半以上都流向了房地產(chǎn)領域，在全民加杠桿的情況下，房價不出瘋漲才是怪事。
其二，居民的財富這幾年增長不少，但受制于國內(nèi)的資產(chǎn)荒，想流出又受限于外匯管制的趨嚴。無奈之下，各路資本不得不在國內(nèi)四處投機，鑒于股市缺乏賺錢效應，P2P、信托等跑路事件頻發(fā)，唯有房地產(chǎn)是政府鼓勵的投資項目，并且房地產(chǎn)兼具居住和投資二項功能，又是中國居民所理想的投資標的，于是，大量資金涌向房地產(chǎn)市場。
其三，人民幣升值對樓市起到了推波助瀾的作用。在去年8月人民幣出現(xiàn)趨勢性逆轉(zhuǎn)之前，人民幣匯率始終保持長期強勢狀態(tài)，這就吸引了國內(nèi)外眾多資本流向中國，它們不僅可以獲得人民幣升值的好處，更可以獲得以人民幣計價的房地產(chǎn)價格上漲的收益。盡管中國房地產(chǎn)存在一定風險，只要人民幣匯率趨勢不出現(xiàn)改變，不沒有任何問題，但去年下半年開始，人民幣匯率趨勢出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。
面對美聯(lián)儲加息，同時中國央行通過逆回購、MLF等形式變相加息，以及國內(nèi)密集出臺新一輪樓市調(diào)控政策，難道國內(nèi)樓市真的像“打不死的小強”那樣，繼續(xù)上演泡沫不破的神話嗎？
筆者認為，當前國內(nèi)熱點城市的房地產(chǎn)正處于最后的瘋巔狀態(tài)，僅是地方政府推出一二次調(diào)控政策，或者美聯(lián)儲出臺一輪加息，都不會在短期內(nèi)對其影響有多大，但是從長期來看，當各種藥力積累在一起，集中暴發(fā)之時，熱點城市的房地產(chǎn)市場必然會進入一個深度調(diào)整周期內(nèi)。
`首先，美聯(lián)儲加息，出于穩(wěn)定人民幣匯率的需要，中國央行也開始逐步抬高貨幣市場的利率，央行之所以不采取直接加息的辦法，主要是要照顧到實體經(jīng)濟的感受。
不過，對于那些爭當?shù)赝?，盲目高價拿地囤積的房企來說，商業(yè)銀行在貨幣市場的融資成本上升，必然會傳導至房企的融資成本持續(xù)上升，一旦房企的資金鏈得不到很好對接，那么房企的資金鏈斷裂的風險將會大幅增加，弄不好會觸發(fā)系統(tǒng)性風險。
再者，個人房貸門檻壓力上調(diào)，一方面，各地政府為了遏制投機，將二套房貸首付比例上調(diào)至50%，北京市政府將二套房貸利率上調(diào)至60%，這對于投機投資性購房需求有較大的遏制作用。另一方面，現(xiàn)在的房貸利率是歷史上最低的，而隨著中國央行跟著美聯(lián)儲之后加息，雖然加在了貨幣市場，但是利率趨勢的上升，很快會傳達到個人房貸市場，未來房奴的貸款支出將有一個逐步上升趨勢。
最后，美聯(lián)儲加息，讓人民幣繼續(xù)承壓。短期來看，由于利空出盡的原因，以及中國央行收緊貨幣，使人民幣逆市走強。但長期來看，美聯(lián)儲進入到了加息周期，各路資金拋售國內(nèi)人民幣計價資產(chǎn)，而轉(zhuǎn)向美國的可能性極大。目前看來，由于之前的貨幣政策持續(xù)寬松，人民幣本身存在著一定的泡沫，人民幣匯率價值回歸之時，也就是國內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整之際。
國內(nèi)樓市因受到房地產(chǎn)調(diào)控，以及美聯(lián)儲加息等因素的影響，目前各方處于觀望的態(tài)度，在經(jīng)歷了一段僵持之后，國內(nèi)部分熱點城市房價終將會出現(xiàn)深度調(diào)整?，F(xiàn)在看來，中美兩國都處于“去杠桿，抑制資產(chǎn)泡沫”階段，只不過中國房價處于頂峰之時，而美國房價處于走出谷底，快速反抽之際。所以，帶給我們的結果完全不同，就是中國的房地產(chǎn)泡沫要引起當局的足夠警惕，避免系統(tǒng)性金融危機隨后而至。
