《中國新聞周刊》記者/席志剛
本文首發(fā)于總第822期《中國新聞周刊》
在租售并舉的調(diào)控理念下，房地產(chǎn)向居住屬性轉(zhuǎn)向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出現(xiàn)了開發(fā)商100%自持地塊用于出租的現(xiàn)象。
企業(yè)市場化競價(jià)拿地自持出租物業(yè)，資金從何而來，運(yùn)營模式如何獲利，是否可持續(xù)？就這些問題，《中國新聞周刊》專訪了華遠(yuǎn)集團(tuán)原董事長任志強(qiáng)。
中國新聞周刊：你認(rèn)為，在中國住房市場中，商品房、租賃房、保障房的合理比例應(yīng)該是怎樣的？
任志強(qiáng)：國際上成熟的大都市、發(fā)達(dá)城市的租賃市場，占比大致在40％-50％之間，但它絕不是一個(gè)國家標(biāo)準(zhǔn)住房政策，因?yàn)橐恍┬〉某鞘懈静恍枰赓U市場。
相比于美、英、法等國家，中國租房占比小。平均來看，中國租房人口戶數(shù)比大概在21％左右，美國和英國都在35％左右，法國則達(dá)到39％。紐約的租賃市場占到50％，北京的租賃市場目前大約占20％，還大有潛力。
所以，在租賃住房政策問題上，不應(yīng)該一刀切，而要根據(jù)城市人口容量和發(fā)展特征來決定。
我的一個(gè)基本判斷是，未來中國的租賃人口占比大約三分之一左右，就是城市里面大概有三分之一的戶數(shù)通過租房解決居住問題，三分之二通過自有住房解決居住問題。
但每個(gè)城市的租賃市場占比不一樣。一線城市大約40％~50％，二線城市大約20％~30％就夠了，三線城市有5％~10％就夠了，再到下面幾乎就不需要了。
租賃房的量化比例，全國并不需要統(tǒng)一。各地可根據(jù)城市化進(jìn)程制定精準(zhǔn)政策投放和管理，政策可以留有適當(dāng)冗余調(diào)整空間。
中國新聞周刊：除在農(nóng)村集體土地上建設(shè)租賃住房外，還有企業(yè)通過市場招拍掛方式競得土地，建房自持出租，你對(duì)此怎么看？
任志強(qiáng)：無論是在農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃房，還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競拍城市國有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一個(gè)補(bǔ)充，只能在大城市或人口凈流入特殊城市解決部分人的居住問題，而不是問題的全部。
企業(yè)通過競拍方式獲得城市國有土地建房僅用于出租的做法不可持續(xù)。若不引入金融和稅收支持，從長遠(yuǎn)看，有可能執(zhí)行不下去。
按照現(xiàn)行政策，這種做法有不合理的地方。第一，企業(yè)競地價(jià)是價(jià)高者得，競地價(jià)的結(jié)果是租金一定很高，房租是不是也得價(jià)高者得？
國際慣例是，房地產(chǎn)建筑投資，財(cái)團(tuán)貸款期限最高20年，一般情況下，本息收回的期限最長14年，中國是含建設(shè)期7~8年收回本息，這是比較好的投資。
所以租金價(jià)格要滿足企業(yè)資金回報(bào)需求，不然像萬科這樣的上市公司也扛不住。不可能在土地價(jià)高者得的情況下降低房租，只有國有單位才可以，等于是給租房補(bǔ)貼。
第二，租金高了誰會(huì)租，租給誰？現(xiàn)在建設(shè)租賃住房，各試點(diǎn)城市出臺(tái)的政策是為了吸引優(yōu)秀人才，如果不是這樣，房子租給誰？以北京為例，一方面限制人口，外遷低端產(chǎn)業(yè)，低端產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口就減少了，房子租給誰？另一方面出臺(tái)優(yōu)惠政策，吸引高端人才，這是矛盾的。
目前示范性較強(qiáng)的上海張江地塊，張江獲得的土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)，萬科則是通過市場招拍掛競地價(jià)競得土地，成本不一樣。萬科在北京的永豐地塊目前尚未有動(dòng)作，一旦借助銀行貸款動(dòng)作起來，未來萬科的財(cái)務(wù)報(bào)表會(huì)很難看。
中國新聞周刊：在你看來，企業(yè)自持只租不售的政策如何才能持續(xù)？
任志強(qiáng)：這項(xiàng)政策若一定要持續(xù)下去，只能用REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金或房地產(chǎn)投資信托基金），也就是用金融和稅收實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的方式。REITs可以解決房地產(chǎn)企業(yè)融資和收益問題，企業(yè)自持物業(yè)僅用于出租若采用銀行貸款，那是走不通的。
REITs最早出現(xiàn)在2003年的18號(hào)文件，當(dāng)時(shí)我參與文件討論時(shí)提出引入建立REITs，很多人反對(duì)，最終沒寫入18號(hào)文件正文，但提出醞釀后發(fā)展的意見附在文后。
2008年，政府工作報(bào)告正式提出房地產(chǎn)投資信托基金，并選擇了三個(gè)城市試點(diǎn)，最終確定兩個(gè)城市做了把個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)投資信托基金的嘗試，此后至今再無動(dòng)靜。
建立房地產(chǎn)投資信托基金，不是中央政府沒想法，不作決定，2008年政府工作報(bào)告說得很清楚，只是沒細(xì)則，所以就沒有執(zhí)行下去。
直到去年6月份，國務(wù)院發(fā)文把REITs這個(gè)英文寫到了文件中，要穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)。
REITs用于持有收租物業(yè)，是把承租人的租金按一定期限向投資人進(jìn)行分配，按期分紅、上市流通、免稅優(yōu)惠、限制開發(fā)。這種有價(jià)證券可以在市場上流通，可以幫助持有收租物業(yè)企業(yè)融資，但并非直接作為融資渠道。
若沒有REITs（房地產(chǎn)投資信托基金），這項(xiàng)政策基本執(zhí)行不下去，沒有哪個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能扛得住銀行融資成本。
類似上海張江地塊，與集團(tuán)客戶定向合作，將50年租賃權(quán)轉(zhuǎn)換給國有單位。即便是國有企業(yè)，數(shù)量少還扛得住，若大規(guī)模鋪開這種方式，國有企業(yè)也肯定不行。
萬科競得永豐地塊，也想走與大企業(yè)合作這條路，比如找小米公司整租，但這種變相買房合作方式?jīng)]被批準(zhǔn)。未來萬科有可能做升級(jí)服務(wù)，配好家具家電，升級(jí)成酒店式人才公寓出租，由政府指定租戶。
中國新聞周刊：從國際經(jīng)驗(yàn)來看，你認(rèn)為中國該借鑒哪些國家的經(jīng)驗(yàn)？
任志強(qiáng)：我個(gè)人更推崇德國的方式。德國房價(jià)合理，房價(jià)收入比偏低，保持了長期穩(wěn)定的房價(jià)，在全球“獨(dú)善其身”，德國國家標(biāo)準(zhǔn)租賃市場的政策經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。
德國是按照住房合作社的方式建立租賃住房市場，其居民私人持有住房大約40％，大部分居住需求，采用稅收調(diào)控租賃住房供應(yīng)量和租金漲幅，國家保障住房合作社的收益高于一般投資，比如國債、股票。有不到20％的租賃住房由REITs持有，均是以長期穩(wěn)定的租金收益為主，我們將其稱為社會(huì)化租賃，既不是單位的，也不是政府的，因此德國沒有炒房的概念和空間。
此外，歐洲的意大利、法國，美洲的美國、亞洲的新加坡的一些經(jīng)驗(yàn)都可以借鑒，盡管這些外國經(jīng)驗(yàn)不能解決中國租賃市場的全部問題。
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