四大消息來(lái)襲！樓市調(diào)控有了新思路
作者：齊俊杰看財(cái)經(jīng)
本周樓市調(diào)控又有了新變化，從政策層面持續(xù)的給予壓力，首先就是北京將貸款利率繼續(xù)提高，首套房按揭利率較基準(zhǔn)利率上浮5%~10%，二套上浮20%，這已經(jīng)是北京首套房的貸款利率連續(xù)6次提高，從85折一直提高到了1.1倍，現(xiàn)在的平均首套房利率已經(jīng)達(dá)到了5.12%，而且您還別嫌棄，就這還不一定有額度能放，對(duì)此央行在9月19日突然表態(tài)，支持北京的首套房貸款利率上浮。估計(jì)很快全國(guó)就會(huì)紛紛跟進(jìn)，也就是說首套房貸款利率破5%甚至破掉5.12%將成為常態(tài)。
有人說這可把剛需給整慘了，但這事吧，得從好幾方面看，第一，最近庫(kù)存不夠，特別是特大城市，所以希望購(gòu)房的速度放慢，把樓市進(jìn)一步冷凍。第二，本身隨著市場(chǎng)利率上升銀行對(duì)于房貸這種低利率也是無(wú)利可圖。自身就不樂意放貸出去。第三，是不是剛需，很多人自己都說不清楚，央行自然也就管不了那么多了。要真是剛需，多少錢你都得買那才叫剛需。一加利息就不買了，也就算不得什么剛需了。第四，真正的剛需，還有別的玩法給你們福利，所以不必急著在這個(gè)池子里吃飯。
什么好處呢？那么我們就得說本周的第二大樓市政策變化，還是北京推出共有產(chǎn)權(quán)房的辦法，正式領(lǐng)跑共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)代，此次辦法最大的改變就是把賣出政策給刪除了，原來(lái)說的是買了這房子，5年后，你按照市場(chǎng)價(jià)把政府那部分產(chǎn)權(quán)買過來(lái)，就可以變成商品房了。然后就可以上市賣了，現(xiàn)在這個(gè)規(guī)定沒了。很可能是因?yàn)閲娮犹?，說什么政府也要在房?jī)r(jià)漲幅里分一杯羹什么的，不光賣地賺錢，還要炒房賺錢。所以人家干脆不給你這個(gè)口舌，非常有可能這次共有產(chǎn)權(quán)房就像老齊之前提到的那種新加坡模式，政府干脆坐莊開賭場(chǎng)了，也就是你買共有產(chǎn)權(quán)房，我保護(hù)你的剛需，給你高門檻，然后打折賣給你。但你別想在這里面賺錢，你到時(shí)候想賣房，估計(jì)只能賣給政府。人家說多少錢就多少錢，你買的共有產(chǎn)權(quán)房，在使用福利上跟商品房一致，但是在產(chǎn)權(quán)上，不具備商品房的屬性，換句話說房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。除了增值，其他都一樣。不知道對(duì)于這種房子還有多少人感興趣，所以完全可以借此來(lái)判斷，想買這種便宜房子的人，才真是剛需。而如果您不愿意買，那么就不是剛需。個(gè)人感覺這樣的政策很好，再加上未來(lái)5年25萬(wàn)套這種房子的供給，應(yīng)該差不多滿足上百萬(wàn)人需要，別忘了還有50萬(wàn)套租賃房。而從今年開始北京人口是不增長(zhǎng)的?，F(xiàn)在住的下，未來(lái)五年人口少了200萬(wàn)，而多出來(lái)的房子能多裝下200萬(wàn)，這400萬(wàn)的供需變化。沒道理住不下了。
第三，廣州和深圳對(duì)消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市開始整頓了，第一財(cái)經(jīng)消息，人民銀行廣州分行、廣東銀監(jiān)局近期已向商業(yè)銀行發(fā)文，要求不得發(fā)放金額超過100萬(wàn)元，或期限超過10年的消費(fèi)貸款，并且嚴(yán)禁發(fā)放無(wú)指定用途消費(fèi)貸。房抵貸也被列入了高壓監(jiān)管的范圍，有些地方甚至明確要求，不得以未解除抵押的房子作抵押申請(qǐng)消費(fèi)貸，也就是說房產(chǎn)的二次抵押被叫停。等幾天大家再去售樓處，估計(jì)就見不著那么多傻有錢的全款買房人了，他們現(xiàn)在已經(jīng)無(wú)法用這種方式獲得資金了。而之前用房抵貸和消費(fèi)貸買了房的，可能會(huì)比較麻煩如果央行和銀監(jiān)局追的狠的話，不排除他們被銀行要求提前還貸。有人說有什么證據(jù)證明房抵貸和消費(fèi)貸進(jìn)入樓市了，今年8月居民短期貸款增加了1.28萬(wàn)億，而去年同期才4500億，居民短期貸款通常就是消費(fèi)貸，這些錢一般都是買東西，買汽車什么的，但是我們?cè)跀?shù)據(jù)上，看不到任何消費(fèi)和汽車的井噴式增長(zhǎng)，唯一合理的解釋就是繞到去買房了。而顯然央行和銀監(jiān)會(huì)也不傻，他們完全認(rèn)同這種說法，所以才會(huì)快速反應(yīng)。
第四，小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正夢(mèng)想破滅，之前國(guó)土部出臺(tái)集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)租賃的政策，很多人都瞎解讀，說這不就是讓小產(chǎn)權(quán)房合法化了嗎？老齊當(dāng)時(shí)就反駁了這個(gè)觀點(diǎn)，雖然房子還是那些房子，但這次是收編，讓你合法的出租，給你收益權(quán)。但絕不會(huì)讓你轉(zhuǎn)正。之前買了小產(chǎn)權(quán)房的，不但不會(huì)等到轉(zhuǎn)正的機(jī)會(huì)，反而還有可能被房東借此要回。果然9月20日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，明確提出了，堅(jiān)決不允許所謂小產(chǎn)權(quán)房借此合法化。所以夢(mèng)該醒了吧，他可以不管，但并不代表他能讓你合法化。如果小產(chǎn)權(quán)房合法化，那必然會(huì)拉低房?jī)r(jià)平均水平，相當(dāng)于對(duì)守法者的懲罰，對(duì)違法者的獎(jiǎng)勵(lì)。如果這樣，那么未來(lái)誰(shuí)還愿意守法。所以這個(gè)事還是別期待了，老齊還是那個(gè)觀點(diǎn)，開展了集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)租賃的城市，未來(lái)小產(chǎn)權(quán)房有被原房東收回的風(fēng)險(xiǎn)，注意這不是國(guó)家行為，也不是政府行為，而是民間糾紛，是房東要你的房子，不是國(guó)家。而這種糾紛你們買賣雙方都不合法。所以沒地方說理去，只能比誰(shuí)的胳臂粗。這種情況下購(gòu)房人是相當(dāng)吃虧的。是否會(huì)有損失，完全取決于原房東的良心。任何東西都指望不上。
所以綜合來(lái)看，樓市調(diào)控有了個(gè)新思路，那就是原來(lái)的就這樣吧，我會(huì)越來(lái)越限制存量房的流動(dòng)性，盡量減少買賣，不讓你們炒。對(duì)于要用房子來(lái)住的這部分，我單劃出一個(gè)池子，是租房，還是打折買共有產(chǎn)權(quán)，都可以。但這部分絕對(duì)不讓你有任何溢價(jià)產(chǎn)生。所以房子未來(lái)想賺錢是沒希望了，有溢價(jià)的買進(jìn)去也賣不出來(lái)，能買進(jìn)去的沒溢價(jià)。這樣挺好，本來(lái)房子就是用來(lái)住的，不是讓你們炒來(lái)炒去的。
老齊可沒說房子馬上跌，而只是說投資機(jī)會(huì)沒有了。未來(lái)看，重點(diǎn)城市的房子繼續(xù)價(jià)穩(wěn)量跌是大概率事件。
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