前一類是以北京為代表的一二線熱點(diǎn)城市，如北京、廣州、鄭州、長沙、南京、青島等城市。這次千呼萬喚才出臺的北京房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要工具是限購限貸。限購當(dāng)然早就有。這次房地產(chǎn)調(diào)控政策的重點(diǎn)放在限貸上。比如，對于一套與二套的區(qū)別，認(rèn)房又認(rèn)貸。這里認(rèn)房是指購房者在北京有沒有住房，有住房就是二套；認(rèn)貸則是指購買住房者以往做購買住房貸款沒有。過去是以在北京購買住房貸款沒有來衡量，這次指向全國，凡是做過各種類型住房貸款(其中包括一般按揭貸款、公積金貸款、商業(yè)住房貸款等，無論是還清還是沒有還清都是一樣)只要有這些貸款記錄，都算有貸款過，算第二套。而第二套住房貸款的首付比例上升到60%（普通住房）和80%（144平方米以上非普通住房）。同時住房按揭貸款的年限都不得超過25年。
也就是說，如果這些限貸政策實(shí)行，那么購買第二套以上住房的投機(jī)炒作者基本無法能力及沒有意愿再進(jìn)入市場，因?yàn)槿谫Y杠桿已經(jīng)降低到無利可圖的水平，進(jìn)入房地產(chǎn)市場風(fēng)險十分明顯。更為重要的是，如果購買第二套以上住房的投機(jī)炒作者無能力及意愿進(jìn)入住房市場，那么北京的住房銷售（無論是一手房還是二手房）將出現(xiàn)急劇下跌（這些城市的高房價，對購買一套房者來說，是沒有購買能力進(jìn)入市場的）。在這種情況下，盡管早進(jìn)入的住房持有者并不情愿降價售出手中的住房，但只要房價些許下跌，不僅會讓住房投機(jī)炒作者更是不敢或沒有意愿進(jìn)入市場，而且房地產(chǎn)市場預(yù)期也可能在這種市場僵持中（即住房銷售急劇下跌而房價仍然頂在天花板上）出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。
可以說，這種房地產(chǎn)市場僵持的持續(xù)時間越長，這些城市房價上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)的概率就越大。如果一二線城市的房地產(chǎn)市場預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，那么中國房地產(chǎn)市場長周期調(diào)整才會開始。但這種情況是否會出現(xiàn)，又完全取決于政府讓當(dāng)前這種房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)的時間及房地產(chǎn)調(diào)控政策是否加碼。如果像早幾年那樣，政府一看到房地產(chǎn)市場價格下跌，生怕這種房價下跌擠破房地產(chǎn)泡沫及影響GDP增長，又可能馬上把這些房地產(chǎn)調(diào)控政策放開。如果這樣，那么這些城市房地產(chǎn)市場又會出現(xiàn)新一輪的回光返照，新的房地產(chǎn)泡沫再次吹大，直到最后破滅。如果不是這樣，那么中國房地產(chǎn)市場將可能出現(xiàn)一個市場重新定位調(diào)整的長周期。所以，對于中國一二線城市房地產(chǎn)市場來說，未來會走向哪里，是相當(dāng)不確定的。
當(dāng)然，這次北京房地產(chǎn)調(diào)控政策還有兩個重要信息，一是企業(yè)購買的住房在三年內(nèi)不可出售，必須持有三年后出售，而且住房賣出給個人也得限購。這意味著國內(nèi)不少企業(yè)不從事實(shí)業(yè)，而是參與房地產(chǎn)炒作并相當(dāng)嚴(yán)重。如果對企業(yè)賣房實(shí)行這樣的限制，那么這些炒作住房的企業(yè)將面臨著較大的風(fēng)險。北京房價不跌的神話將可能打破。二是北京有拍賣出去的大量的土地基本上在房地產(chǎn)開發(fā)商手上，如果讓這些土地開發(fā)，將增加20萬套住房供給。這當(dāng)然會對房地產(chǎn)市場造成巨大的沖擊。對此，房地產(chǎn)市場不可掉以輕心。而且，北京的情況是這樣，其他城市的情況同樣如此，甚至于會更為嚴(yán)重。估計(jì)北京的這些房地產(chǎn)調(diào)控政策很快成為其他城市調(diào)控的模板。也就是說，對于熱點(diǎn)城市來說，上述三個方面的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對市場造成的沖擊肯定會很大，2016年以來進(jìn)入這些市場住房投資者可能成為最后一波接盤俠，陷入長時間的投資困境之中。
另一類是在北京之前，過去半個月已有18個市、縣、區(qū)實(shí)施新一輪地方樓市限購、限貸等加碼的調(diào)控政策（三亞、杭州、嘉善縣、南京、青島、南昌、贛州、連江縣、滁州市、張家口崇禮區(qū)、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣、淶水縣、涿州市、天津武清區(qū)）。在這些城市中，除了幾個為二線城市之外，這些出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市多以是2016年一二線熱點(diǎn)城市的周邊?？梢哉f，盡管借助熱點(diǎn)城市之余暉，去年這些周邊城市也出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場空前繁榮及房價快速上漲，但是其價格上漲幅度遠(yuǎn)小于瘋狂上漲的程度，也沒漲到這些地方政府所認(rèn)可的價位。在這種情況下，這些城市為何也要出臺所謂的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策呢?其實(shí)，這些城市的住房多得是，可建設(shè)住房的土地更是多得是，其調(diào)控的目的就是如何把2016年熱點(diǎn)城市房價上漲的瘋狂引到這些周邊城市，他們也得裝模作樣地出臺所謂的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。
因?yàn)?，從這些城市出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策來看，其實(shí)是一種房地產(chǎn)市場的饑餓營銷，地方政府希望以這種饑餓營銷來打造當(dāng)?shù)?span style="line-height: 25.2000007629395px;">2017年房地產(chǎn)市場的繁榮。因?yàn)椋瑥倪@些城市出臺的政策來看，規(guī)定外地居民可購買一套住房，而不許購買二套。而一套住房只限于以本地沒有持有住房為準(zhǔn)，至于在外地購買多少套不算入其計(jì)算范圍。也就是說，這些調(diào)控政策表面上是住房限購，實(shí)際上是告訴購買住房者，現(xiàn)有給這些外地居民有一套購買住房的指標(biāo)，購買住房者趕快來這里購買住房吧，否則這個指標(biāo)浪費(fèi)了。如果說，一個住房投資炒作者，在這個城市可購買一套，在那個城市再購買一套，那么他們手上要持有十幾套住房不是很容易嗎？這些城市的房地產(chǎn)市場就有可能在這種饑餓營銷中出現(xiàn)房價的瘋狂上漲。事實(shí)上，2016年一些城市在出臺限購政策之后，不少其他地方居民都涌入這些限購城市購買住房，從而實(shí)現(xiàn)這些城市的房地產(chǎn)調(diào)控演變?yōu)橐环N房地產(chǎn)市場的饑餓營銷的目的。不過，在今年背景，這些三四線城市出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策是否能夠達(dá)到這樣效果應(yīng)該是相當(dāng)不確定的。因?yàn)椋瑹狳c(diǎn)城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策正在套牢購買住房投資者。
可見，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，可能會讓中國房地產(chǎn)市場分化得更是嚴(yán)重。一邊是一二線熱點(diǎn)住房銷售突然掉入冰凍期，房地產(chǎn)投機(jī)炒作在短期內(nèi)得到遏制；另一邊一些三四線城市可能出現(xiàn)銷售火爆場面，房地產(chǎn)泡沫向這些城市蔓延。但僅是用行政性限購政策，而不愿意用稅收政策這種經(jīng)濟(jì)杠桿，短期有點(diǎn)作用，長期來看，會讓房地產(chǎn)市場的價格機(jī)制更為扭曲，中國房地產(chǎn)市場面對的問題會更多。