據(jù)證券時報等媒體報道，3月26日上午，中國央行行長周小川在博鰲亞洲論壇表示，貨幣政策經(jīng)過多年QE，全球已到達(dá)周期尾部，意味著貨幣政策將不再寬松。
此外，周小川還說：財(cái)政政策對結(jié)構(gòu)性調(diào)整非常有幫助；各國復(fù)蘇速度不一致，貨幣政策也不是完全協(xié)調(diào)一致的。認(rèn)真去考慮何時如何離開貨幣政策寬松周期，這是一個非常大的挑戰(zhàn)。判斷再通脹為時尚早；收緊貨幣政策是漸進(jìn)的過程。
周小川的表態(tài)，對中國樓市發(fā)出了強(qiáng)烈信號！
雖然周的表態(tài)是針對全球來說的，但自然包括中國。中國在2016年4月之后，就開始調(diào)整貨幣政策，控制M2（發(fā)鈔）增速。到了今年春節(jié)前后，又多次通過逆回購、中期借貸便利（MLF）提高了貨幣市場利率。
由于中國已經(jīng)基本上完成了利率市場化，所以“存貸款基準(zhǔn)利率”的重要性有所下降（各商業(yè)銀行可以自由浮動）；所以，央行可以繞過“調(diào)整存貸款基準(zhǔn)利率”的方式來變相加息。事實(shí)上，中國央行已經(jīng)這樣做了。
我們可以看一下“余額寶”這種貨幣基金的收益率走勢圖（上圖），左側(cè)的最高點(diǎn)是上一輪加息之后形成的市場利率最高點(diǎn)（不是存貸款基準(zhǔn)利率最高點(diǎn)）。在那前后（2013年到2014年）樓市入冬，大家討論的問題是“哪里的樓市最危險”。
2016年的“大鍋底”，是央行啟動降息、降準(zhǔn)之后形成的，對應(yīng)的是樓市大漲。右側(cè)，也就是近期的收益率明顯走高，反映出央行的貨幣政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向。
中國央行為什么遲遲沒有宣布正式加息（提高存貸款基準(zhǔn)利率）？主要是在等兩件事：
第一，特朗普的底牌。特朗普威脅要把中國列入“匯率操縱國”，對中國商品征收45%的額外關(guān)稅，這樣會引發(fā)中美貿(mào)易大戰(zhàn)，中國或?qū)⒂袛?shù)百萬人失業(yè)，在這個風(fēng)險沒有排除之前，中國不可能正式加息。
一周前美國新任國務(wù)卿蒂勒森訪華，并非常罕見地使用了中方對中美關(guān)系的定位表述，也就是“不沖突、不對抗、相互尊重、合作共贏”。隨后，中美最高領(lǐng)導(dǎo)的峰會將在4月初舉行，看來大規(guī)模貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)的幾率已經(jīng)非常低。
第二，2017年減稅壓力很大，政府收入增速近年來在下降，樓市還需要有一個溫暖的早春。目前，一季度已經(jīng)結(jié)束，土地和房子大賣（見下圖），地方政府收入頗豐，全年完成財(cái)政、GDP指標(biāo)心里有了底。
綜上所述，我們的團(tuán)隊(duì)在一周前做出了一個判斷：
中國很有可能在今年下半年正式加息。時間點(diǎn)可能對應(yīng)美聯(lián)儲的2017年第三次加息，在十九大召開之后可能性偏大一些。但也不排除因?yàn)榻?jīng)濟(jì)向好，中美矛盾化解而提前到三季度（會議之前）加息。
這樣，樓市的這波政策性牛市基本結(jié)束，未來兩三年房價將重演2013年到2014年的走勢：高位橫盤，甚至略有下跌。開發(fā)商售樓處的人將再次減少，最終門可羅雀。
但長遠(yuǎn)看，有人口顯著增量的、高級別城市的優(yōu)質(zhì)住宅，仍然是非常好的長期投資品種，中國樓市還有“白銀十年”。
這個周末，有兩件事證明了上述判斷的正確性：
第一，北京、廈門出臺了空前力度的調(diào)控措施，這在此前歷次調(diào)控中都沒有出現(xiàn)，比如廈門宣布購房者2年內(nèi)不得賣出，北京試圖降低學(xué)位房的價值并推出了限制性的“離婚貸”；
第二，今天周小川的出乎意料的、態(tài)度清晰的表態(tài)，公開宣布貨幣政策不再寬松。
至于中國股市，情況就跟樓市完全不同。這個市場管制程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過樓市，從今年開始承擔(dān)著更為重要的“去杠桿”、提高直接融資比例的任務(wù)，所以“下有國家隊(duì)和政策托底”，但如果太瘋也會招致國家隊(duì)和政策的打壓。
在鳥籠行情中，完成規(guī)模龐大的融資任務(wù)，不宣而戰(zhàn)地走向注冊制，是股市在2017年的最大任務(wù)。加息會帶來利空，但跌幅將被人為控制。把一線、二線城市樓市里的熱錢，趕往股市和三四線城市樓市，是官方的基本態(tài)度。
百姓需要被教育？房價腰斬一次才知道痛！
中國樓市再度瘋狂。在去年10月初中央出手調(diào)控樓市后，雖然深圳房價開始下跌，上海房價不再狂熱，可北京房價短短5個月內(nèi)暴漲30-40%。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬的測算：今天北京、上海、深圳這三個城市的房地產(chǎn)總值，相當(dāng)于美國整個國家房地產(chǎn)總值的七成。
在本屆博鰲亞洲論壇上，中國樓市也再次引發(fā)熱議。
在博鰲論壇上，北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長姚洋在回答如何抑制房價時，提到：
“老百姓是需要被教育的，房價漲的時候，大家都覺得的房價會一直漲下去，只有讓它跌幾次，腰斬一次，他才知道痛。政府真的沒有必要管理房價，要管就多建一些廉租房，讓低收入者有房住。”
“看看一線城市的房子多數(shù)在10層左右，極其浪費(fèi)，把所有的住房加倍，平均20層，你看看供給上去了沒有，我們要抑制房價，實(shí)際上政策還是在為少數(shù)人服務(wù)。”
這些話有幾個意思：
第一，樓市就像股市，有漲有跌很正常，應(yīng)該讓房子遵循市場規(guī)律。
第二，由于樓市火爆，房價暴漲，房子現(xiàn)在被當(dāng)“資產(chǎn)”屬性，買得起高房價房子的大多是一些投機(jī)者，政府為什么要為這些人投機(jī)者負(fù)責(zé)？如果有一天房價真的跌了，應(yīng)該由他們自己為炒房行為負(fù)責(zé)。
第三，其實(shí)，房子還是應(yīng)該用來住的，而不是炒作的。面對低收入無房可住，夢想無處安家的困境，政府更需要多建一些廉租房，讓低收入者有房住。
第四，現(xiàn)在的樓市政策傾向于少數(shù)買得起房的人，房子只建10層左右，是一種浪費(fèi)。必須意識到土地供給是彈性極小的東西，住房需求是極具彈性的。要抑制房價，需要提高房子的供給。
在姚洋看來，目前房價這么高，房子還屬于一個高檔的消費(fèi)品，而且應(yīng)該看到所謂的高房價都是在一線城市，現(xiàn)在擴(kuò)張到二線城市，能夠買得起這些房子的是哪些人，不是普通老百姓，一定是有錢人，它是一種投資，是一種投機(jī)行為。所以，他認(rèn)為，房價如果暴跌了，甚至是腰斬了，受傷害最大的恐怕是瘋狂的炒房者，這些人需要被教訓(xùn)，才知道房價暴跌帶來的痛。
上周末，樓市依然不平靜，各地的調(diào)控政策在進(jìn)一步加碼。北京在祭出被業(yè)內(nèi)戲稱“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)老婆”的狠招后，再度規(guī)定幼升小需搖號，以對學(xué)區(qū)房降溫；廣東中山實(shí)施限購，外地戶口首套房需半年社保；廈門更是規(guī)定房產(chǎn)交易需T+2，即取得產(chǎn)權(quán)證后兩年才可再交易……當(dāng)最高層為樓市定下“房住不炒”的基調(diào)后，作為行業(yè)龍頭的萬科，又是怎么看待當(dāng)下的房地產(chǎn)市場？
本文節(jié)選自萬科年報中“致股東”環(huán)節(jié)，供讀者參考。
致股東：
對于中國房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何面對2016年的市場繁榮，并非一個輕松的話題。有時候，幸福與憂慮的邊界并非那么清晰。這一年中國房地產(chǎn)市場的總銷售規(guī)模創(chuàng)造了歷史新紀(jì)錄，但這真的只是一件值得慶幸的事情嗎？
必須看到，在主要城市房屋市場再度升溫的同時，土地市場的表現(xiàn)更為激進(jìn)，面粉貴過面包不再是個案，而已經(jīng)成了普遍現(xiàn)象。這足以令開發(fā)企業(yè)進(jìn)退維谷，陷入焦慮之中。買高價地，意味著承擔(dān)未來的經(jīng)營風(fēng)險；不買，則可能現(xiàn)在就被擠出市場。
所以，當(dāng)2016年10月，國家對部分熱點(diǎn)城市出臺針對性的調(diào)控政策時，我們有充分的理由感到欣慰，這一次調(diào)控是及時的，也是完全必要的。讓過熱的市場適度降溫，對穩(wěn)健經(jīng)營、有志于長期發(fā)展的企業(yè)來說，無疑是一個利好。
房子是用來住的，這是一個簡明的常識，我們沒有理由不懂得。但另一個方面，從絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，房屋也很難完全避免成為一種投資標(biāo)的。尤其在不動產(chǎn)價格一次又一次上漲的過程中，作為市場參與者的我們很容易在誘惑中迷失。如果僅僅是持有資產(chǎn)就可以輕松賺錢，我們還能否堅(jiān)持，靠努力去創(chuàng)造真實(shí)價值？
一直以來，萬科堅(jiān)持“為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子”。我們始終認(rèn)為，房屋應(yīng)該回歸居住屬性，房地產(chǎn)應(yīng)該回歸實(shí)業(yè)屬性。面對市場的又一次亢奮，我們更應(yīng)該不忘初心。
我們必須時刻牢記，無論外部的環(huán)境如何變化，為客戶提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)，才是我們作為企業(yè)最重要的使命。
按照中性預(yù)測，以在城市實(shí)現(xiàn)定居的實(shí)際城鎮(zhèn)化率衡量，我國還有超過二十個百分點(diǎn)的城鎮(zhèn)化空間。隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，近兩億農(nóng)村新生代人口將擺脫上一輩“候鳥式遷徙”的狀態(tài)，成為永久市民。這些新市民絕大部分將集中在就業(yè)機(jī)會較多的發(fā)達(dá)城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的現(xiàn)象短期內(nèi)并不會消失。我們的“三好住宅”，依然有著廣闊的市場空間。
為新市民提供有品質(zhì)的住房和配套服務(wù)，我們責(zé)無旁貸。但問題在于，面對日益高企的地價，如何向市場提供新市民支付得起的住房？我們當(dāng)然知道，這不是一家企業(yè)能夠獨(dú)力完成的任務(wù)，但這一點(diǎn)，卻也并非我們選擇不作為的理由。
我們依然有很多機(jī)會，為此做出力所能及的貢獻(xiàn)。“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式，是我們首先應(yīng)該想到的努力方向。東京、香港等人口稠密大都市的發(fā)展過程表明，以城市軌道交通為骨干的公共交通優(yōu)先模式（TOD）能夠高效銜接周邊城鎮(zhèn)、周邊城市群，能增加核心都市圈住房有效供應(yīng)、降低其居住成本。據(jù)有關(guān)部門估計(jì)，到2020年，我國城市軌道交通總里程有望較2015年增加近一倍，這將為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購房定居機(jī)會。
其次，積極參與房屋租賃市場的發(fā)展，也可為新市民提供更多可承受的住房。租賃是國際大都市新市民解決居住問題的主要方式。如紐約、東京、倫敦都市圈，租房居住的占比分別為56%、54%和50%。2016年國務(wù)院相繼出臺的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》和《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》中，高度強(qiáng)調(diào)了租賃在解決城鎮(zhèn)居民住房問題當(dāng)中的重要意義。作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要一員，我們當(dāng)然應(yīng)該積極響應(yīng)。
除了住房本身，我們還應(yīng)該看到，隨著年輕一代消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變和互聯(lián)網(wǎng)時代的來臨，大量新出現(xiàn)的城市配套需求尚待得到滿足。養(yǎng)老、物流、教育、度假、創(chuàng)業(yè)等新興不動產(chǎn)及服務(wù)領(lǐng)域，才剛剛起步。上述新興業(yè)態(tài)合計(jì)，相當(dāng)于新打造一個房地產(chǎn)行業(yè)。發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)表明，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入成熟階段后，廣義房地產(chǎn)業(yè)的樞紐地位、以及對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)，不僅不會因供應(yīng)逐漸充足而削弱，反而會因各類衍生服務(wù)而得到進(jìn)一步強(qiáng)化。
我們依然面對廣闊的未來。而能否抓住這些機(jī)會，則取決于我們的專業(yè)能力，取決于我們能否以盡可能少的資源消耗，為社會創(chuàng)造盡可能多的真實(shí)價值。我們很欣慰，身處這樣一個充滿機(jī)遇的年代，也很榮幸能與廣大股東一起，共同面對全新的未來。
中國樓市再度瘋狂。在去年10月初中央出手調(diào)控樓市后，雖然深圳房價開始下跌，上海房價不再狂熱，可北京房價短短5個月內(nèi)暴漲30-40%。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬的測算：今天北京、上海、深圳這三個城市的房地產(chǎn)總值，相當(dāng)于美國整個國家房地產(chǎn)總值的七成。
一時間，中央調(diào)控政策頻出，力度全所未有。自2017年3月以來，已有近20個城市加入調(diào)控大軍，北京、上海等地樓市政策再次達(dá)到“史上最嚴(yán)”，廣州、石家莊等地連夜出臺新政，更有一些城市在短短幾天內(nèi)連續(xù)多次調(diào)控，不斷加碼。其中北京祭出了史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策，認(rèn)房認(rèn)貸還認(rèn)“離婚”，可見政府遏制熱點(diǎn)城市房價上漲決心之大。
面對高企的房價，也有人認(rèn)為，生活中不止買房，還有詩和遠(yuǎn)方。正如清華大學(xué)校長邱勇所言，房子在生活中的確很重要，但“一個人的一生還應(yīng)該有更多更重要的追求。”
對于一個國家而言，樓市到底意味著什么？
用吳曉求的一句話來總結(jié)，一國財(cái)富的主要形式應(yīng)該是金融資產(chǎn)，而非不動產(chǎn)。如果大家都加杠桿去買房，這不是正常的秩序，會帶來巨大風(fēng)險。