房價會跌嗎？萬科已經(jīng)看到了很多開發(fā)商會破產(chǎn)

文/全景網(wǎng)《WE言堂》專家學(xué)者 齊俊杰

　　昨天，萬眾矚目的萬科業(yè)績發(fā)布會上，現(xiàn)場很多記者和股東本來是去打聽王石消息的，結(jié)果讓郁亮給歸到了八卦那一類，他說“太多八卦之心，我們不是都要回復(fù)。問題問得太著急了，沒有發(fā)生怎么回答？然后……就木有然后了，但有心栽花花不開，無心插柳卻柳成蔭，有人意外的發(fā)現(xiàn)，萬科高管竟然宣布，他們已經(jīng)在準(zhǔn)備迎接房地產(chǎn)的下跌了。

　　萬科董秘朱旭表示，盡管市場十分繁榮，但背后卻存在著隱憂?？焖俚陌l(fā)展其實并不適合房地產(chǎn)的健康發(fā)展。并且列出了下跌城市名單分別為：煙臺、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮(zhèn)江、寧波、撫順、大連、南充、南通。另外，萬科透露，自己已經(jīng)手握870億現(xiàn)金，這筆錢可能隨時用于抄底。

　　要知道當(dāng)年馮侖把房地產(chǎn)分為了幾個層次，最低的就是建造庫房，然后是酒店商業(yè)，在往上是住宅，最高層次，是做房地產(chǎn)的整合并購，收購不良資產(chǎn)。馮侖說這玩意來錢最快。把二者聯(lián)系起來，你就知道，萬科的抄底策略，跟普通人是不一樣，他可不是等房子跌了，然后去買房子的。他是等其他的中小開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂，然后拿錢上去搶人搶地盤的。所以萬科如果看好房地產(chǎn)一直漲，他會留有這么多的現(xiàn)金嗎？他留現(xiàn)金越多，豈不是越吃虧。如果房價還會瘋漲，他應(yīng)該全都換成土地和房子才對！

　　所以，做住宅市場的最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，都已經(jīng)釋放出了強烈的信號，而且在很多城市準(zhǔn)備了很多的跌價準(zhǔn)備，全公司的跌價準(zhǔn)備比2015年末的時候增長了8成，這是為什么？所以別管他嘴上說什么？你看他的腳已經(jīng)站到了看跌的陣營當(dāng)中。

　　春江水暖鴨先知，到底值不值這個錢，到底危險不危險，萬科比其他人都更清楚，就在博鰲論壇上，央行行長周小川的表態(tài)，全球的貨幣寬松已經(jīng)進入尾聲。雖然他說的是人家的事，但其實是在思考自己的事，已經(jīng)認真去考慮，如何離開寬松周期。而實際上后面美國在三年內(nèi)可能還有8次加息，而中國至少也要跟隨5-6次，這樣對于房地產(chǎn)市場將是一個極大的打擊。而且我國香港已經(jīng)開始跟隨美聯(lián)儲加息了，那么香港樓市其實更危險，如果香港樓市挺不住，北上深也就失去了那個標(biāo)桿。

　　另外，其實中國經(jīng)濟早期經(jīng)歷過幾輪短暫的房地產(chǎn)周期。在93年之前，海南房地產(chǎn)泡沫破裂，那個時候刺破泡沫的就是連續(xù)的政策收緊，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè)。一下勒死了開發(fā)商的脖子，一堆人當(dāng)時跳樓。而馮侖說的資產(chǎn)處置的賺錢業(yè)務(wù)，就是那個時期，幾千萬的資產(chǎn)幾百萬就賣了，能不賺錢嗎？問題是你當(dāng)時真得有那么多錢才行，大部分開發(fā)商那時候都是被收購被搶錢的對象。然后第二次是97年香港回歸，趕上亞洲金融危機，之前也是連續(xù)的加息。香港房地產(chǎn)暴跌，內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)沒好到哪去，那會北京最大的別墅區(qū)豪宅項目玫瑰園，香港利達行的老板鄧智仁，號稱香港地產(chǎn)奇才，他來操盤結(jié)果一樣破產(chǎn)的很慘，全都爛尾了。主要也是因為連續(xù)的銀根緊縮。然后還有2007年，連續(xù)加息之后，地產(chǎn)果然暴跌。深圳甚至出現(xiàn)了棄房斷供的局面。

　　但好就好在，前幾次樓市周期命好，都趕上了巨大的經(jīng)濟危機，而且是全球性的經(jīng)濟危機，大家一起寬松，把樓市又給推回來了。當(dāng)然那些時候，我們自己的泡沫也不大，所以處于跟隨的位置，但這次會這樣嗎？我們的泡沫已經(jīng)成為了史上最大，全球罕見，而且投資拉動的邊際效用從07年時候的投7萬億拉動5萬億投資，現(xiàn)在要想拉動5萬億投資得投25萬億下去才行。我們帶著這些困難進入了加息周期。實在是不容樂觀了。所以我們看到了各地不斷的，不厭其煩的調(diào)控，目的就是先打掉流動性，知道高房價難以為繼了，所以盡量減少損失，避免崩一臉血。
 

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