買房子根本不是投資而是一堆負債

作者：齊俊杰看財經(jīng)【ID:qijunjie82】

近期，隨著連續(xù)不斷的政策出擊，進行房地產(chǎn)的各種調控，總結起來就是1沒資質不行，2.錢不夠不行，3.給孩子買不行，4.離婚買不行，5.結婚買不行，6.上學買不行，7.有房買不行，8.沒交稅買不行……總結一下就是，沒有買賣就沒有殺害。

但偏偏大家不買賬，最近問買房的人反而越來越多了，基本問題就是某某地方的房子還有沒有投資價值，簡直就是喵了個咪了，實在有點不知所云，現(xiàn)在的房子真的還有投資價值嗎？現(xiàn)在的房子已經(jīng)完全淪為負債了吧，是的！就是一堆負債，而且是一堆人在爭著搶著去買的一堆負債，您還別不信。

房子什么時候可以投資，其實要先明確什么叫投資，說白了就是用今天的錢換明天的正向現(xiàn)金流，這才叫投資，所以巴菲特那叫投資，而一般人買股票也不叫投資，你看的根本就是價差，而不是一個企業(yè)未來的發(fā)展和盈利能力。所以巴菲特可以贏40幾年，而大部分人只能贏幾天，最后一定是8成人賠錢的游戲。

而房子是不是投資呢，當年是！當年房子你可以貸款買，3成首付，之后7成貸款，然后把房子租出去，可以用租金來養(yǎng)房貸，所以3折買了一個資產(chǎn)，一旦貸款還完了，這個房子就會產(chǎn)生源源不斷的現(xiàn)金流，這肯定是賺錢的。所以是投資，我的很多投資圈的朋友，他們就在那個年代大量的買入了房產(chǎn)。一線城市大概是在07年之前，而二線城市在13年之前，都還有投資機會，指的就是這個！但在2013年以后，專業(yè)的投資人就不怎么在買房子了，因為風向變了，房租已經(jīng)不能夠覆蓋房貸了。租售比也就是房租比上房價的比例，竟然跌倒了2%以下，還不如一年定期存款。也就是說現(xiàn)在買一套房，每年要貼進去3%的房價，這筆錢是替房客付給銀行的。而這樣的日子要過上20-30年（還貸期），最后貼進去的錢，足夠再買一套房子了，所以相當于你用了1.5倍的錢，買了一個資產(chǎn)，而靠房租的現(xiàn)金流收回這筆投資，至少需要50年，這簡直就不能接受。要知道在股票市場有50倍市盈率的一般都對應的是中小創(chuàng)，都至少要有每年40-50%的增長，才會給這樣的估值。所以專業(yè)投資人一般都會算，50倍市盈率買一個沒有增長的股票，你是猴子請來的逗逼嗎？你說北上廣深的房子稀缺，他還能比茅臺酒的赤水河里的水稀缺？還能比中國平安的牌照稀缺？

房租的增長可以看成是房子的業(yè)績，過去10幾年只跟居民收入水平增長有關，跟房價無關，所以當房價暴漲10幾倍甚至20倍的時候，你發(fā)現(xiàn)房租漲幅也就5倍不到每年漲幅也就8%，跟當年當?shù)氐木用袷杖朐鲩L基本吻合，所以不是房東仁慈不想提價，而是根本就漲不動，他也不是不想租，而是真的你漲價，他就租不起了。所以未來隨著經(jīng)濟減速，房租的漲幅可能還會進一步隨著收入下降而被壓低。那么在投資市場上8%的增速，對應的應該是10倍以內(nèi)的市盈率才合理，也就是說一年租金占到房價的比例應該是10%以上，要么瞬間漲3-5倍租金，要么就是房價被高估了3-5倍。很明顯，提高3-5倍租金是完全不可能被市場接受的，所以必然是房價高估了許多。這也就是為什么，我朋友圈那幫雞賊的投資界的朋友，都在往外賣房，而不是買房！只有其他行業(yè)的朋友還在傻了吧唧的打聽買房的事，

其實現(xiàn)在買房，跟買車一樣，已經(jīng)是負資產(chǎn)了。什么是負資產(chǎn)，就是你買來以后還要往里面每月搭錢進去，買車大家都懂，就是使用成本，而買房大家不理解，其實你的房貸你的物業(yè)費，你的供暖費，甚至以后的房產(chǎn)稅，對你來說都是負的現(xiàn)金流。也就是你買來后不但不能從他身上每月拿到錢，還要往外貼錢。而你希望的就是零存整取，以后找到一個更傻的人，以更高的價格賣出去。從而大賺一筆。但確實是想的太多了。第一從你自身來說，房價上漲你一定舍不得賣，所以今天漲這么瘋了，你都不舍得出手，以后也一定不會，現(xiàn)在大家得到的意識強化就是，賣出了就虧了。所以不但不賣，還要繼續(xù)投錢進去買，買到就賺到，在大家的印象里，傻子有的是像牛糞一樣多。第二，一旦房價拐頭向下了，你想賣嗎？恐怕一開始不會，房價10萬我都沒賣，跌到9萬了，我無形中虧了100多萬啊，怎么可能賣，再等等，再回到10萬一平米我就賣了。但結果就是跌到8萬，你就更不賣了。直到跌倒了5萬，你想賣了。想止損了，發(fā)現(xiàn)傻子都哪去了？你們給我出來。原來自己當了那個最傻的傻子。房子這個東西就是買漲不買跌，一旦拐頭向下，流動性將徹底進入黑洞。買賣基本無法成交，有價無市的景象將相當普遍。

那么有人說，大不了租唄，租就是剛才說的50年才能回本，你的房子是按照50年建造的，現(xiàn)在可能已經(jīng)過了20年，也就是說他頂多再站30年，就變成危房了。你到時候租給誰去？那有人問了，我全款買，沒有房貸，這下房子總該是資產(chǎn)了吧。資金是有機會成本的，你現(xiàn)在買個國債也有4%的收益了，買房出租還不到2%，相當于你每年虧損2%。

所以無論怎么算，無論房產(chǎn)稅出臺不出臺。買房都早已經(jīng)不是投資，而變成了一堆負債，但大家還在樂此不疲，就是有神一樣的自信自己不會當那個傻子，但殊不知聰明人早都已經(jīng)下車了，現(xiàn)在這個游戲已經(jīng)變成了傻子坑傻子的游戲，而且傻子也越來越少，誰是那個最后的傻子？
 

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