3月26日，博鰲亞洲論壇2017年年會(huì)的最后一場主題為“樓市泡沫：中國會(huì)例外嗎？”的分論壇現(xiàn)場人員爆滿。
關(guān)于中國房地產(chǎn)泡沫破滅的預(yù)言10年前就開始了，但一直到2016年，一線城市的房價(jià)還在漲，泡沫破滅卻一直沒有來。
然而，沒有只漲不跌的市場，也沒有只漲不破的泡沫。美國次貸危機(jī)、日本樓市崩潰前車之鑒不遠(yuǎn)，中國會(huì)是例外嗎？
吳曉求：中國樓市泡沫滯后，但不會(huì)例外
中國人民大學(xué)副校長吳曉求表示，中國樓市泡沫不會(huì)例外，但是它有一個(gè)滯后。
他指出，現(xiàn)在全球有兩大泡沫：一大泡沫是美國的股票市場，這是一大泡沫，最近泡沫也在縮小；還有一大泡沫是中國的樓市。
吳曉求在論壇上還談到2013年他和任志強(qiáng)的打賭：
那時(shí)候北京四環(huán)以里大概是7萬左右，我覺得非常離譜，認(rèn)為不能漲了。
因?yàn)樵谖业母拍罾锩?，一個(gè)國家的居民的資產(chǎn)主要部分如果是房子，這個(gè)國家很不正常。主要是證券化資產(chǎn)，特別是股票、基金，才是一個(gè)正常的國家。
現(xiàn)在過去4年了，一開始我雄心勃勃我覺得我一定贏，因?yàn)橹袊豢赡苓`背這樣的規(guī)律，到了現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)我輸?shù)母怕时容^大。
吳曉求認(rèn)為是M2（廣義貨幣供應(yīng)量）增速太快拉高了房價(jià)：
從2008年金融危機(jī)以來，中國M2的增長速度太快了。巨大的存量M2要購買資產(chǎn)的，不會(huì)作為現(xiàn)金狀態(tài)出現(xiàn)?？墒侵袊鹑隗w系提供的資產(chǎn)非常有限，股票又不敢買，債券也不多，可是錢又不能放在手上，放在手上貶值的速度很快，大家就開始買房子了。
被問到什么會(huì)導(dǎo)致樓崩盤，吳曉求認(rèn)為，“杠桿如果不下調(diào)就會(huì)崩盤。”
現(xiàn)在12萬塊錢一平米的房子還要去買，我不認(rèn)為這是理性的。我們要讓它下來，只有一個(gè)辦法——減少對(duì)私人部門的杠桿，如果這點(diǎn)做到我們的泡沫就不會(huì)破裂，如果做不到泡沫也會(huì)破裂。
賈康：中國樓市不會(huì)重蹈日本覆轍
對(duì)于吳曉求“說樓市泡沫是M2過大引起”的觀點(diǎn)，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康并不認(rèn)同：
中國現(xiàn)在的樓市房市基本格局是冰火兩重天，你說因?yàn)樨泿殴?yīng)過大，為什么它不能夠體現(xiàn)在冰的那邊，它為什么只體現(xiàn)在火的這邊？
冰的這邊根本不存在泡沫的問題，是庫存壓力很大的問題，還必須進(jìn)一步去庫存的問題?；鸬倪@邊會(huì)有局部的泡沫破滅或者可以稱為回調(diào)，這個(gè)泡沫破滅絕對(duì)不是可以直接和日本的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)似的泡沫破滅相提并論。
“我不認(rèn)為中國人會(huì)重蹈日本人的前車之鑒，重蹈那個(gè)覆轍說明中國人智商不行，我不認(rèn)為中國人智商不行。”賈康表示，中國與日本有本質(zhì)的區(qū)別。日本樓市泡沫破滅的時(shí)候城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到70%以上，而中國現(xiàn)在只有40%左右。
大家不要忘了，那時(shí)候日本的城鎮(zhèn)化水平是在77%，中國現(xiàn)在真實(shí)城鎮(zhèn)化水平是多少？
不是常住人口57%出頭的城鎮(zhèn)化率，最新的國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)給出的戶籍人口的城鎮(zhèn)化率，2016年是41%，41%的真實(shí)城鎮(zhèn)化率在國際經(jīng)驗(yàn)來看一個(gè)經(jīng)濟(jì)體城鎮(zhèn)化發(fā)展的什么階段上？
是加速發(fā)展期的前半段，它屬于前半段。按照國際經(jīng)驗(yàn)來講要經(jīng)過差不多30個(gè)點(diǎn)的上升空間以后轉(zhuǎn)到70%以后才能到低水平發(fā)展階段。
賈康指出，在可以預(yù)見的十五年左右的時(shí)間，不要希望北京、上海、深圳出現(xiàn)均價(jià)回歸的情況，“上揚(yáng)曲線轉(zhuǎn)變成下行的曲線，我認(rèn)為不存在這樣的可能性。”
李迅雷：樓市泡沫最早2019年破滅
中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示，樓市泡沫肯定會(huì)破滅，可能在2020年左右，或者是2019年或者是2021年，在這個(gè)區(qū)間里面恐怕一二三四線城市房價(jià)都會(huì)下跌。
之所以有如此判斷，李迅雷認(rèn)為一方面是人口流不支持高房價(jià)維持足夠長的時(shí)間，另一方面貨幣增速也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增速下降而下降。
決定房價(jià)有兩個(gè)流：一個(gè)是人口流，一個(gè)是貨幣流。
1、經(jīng)濟(jì)趨勢往下，城市化進(jìn)程也在放緩，房價(jià)首先體現(xiàn)在人口現(xiàn)象，用人口可以解釋很多城市房價(jià)的上漲，如果人口的流入量減少，房價(jià)支持的力度也會(huì)減少。
去年漲幅最大的兩個(gè)城市，一個(gè)是合肥，一個(gè)是廈門，這兩個(gè)城市人口流動(dòng)量都是第一、第二位的。2016年房地產(chǎn)這么火爆，大連的房價(jià)卻是下跌，就是人口在減少。西安的房價(jià)也沒有什么漲，因?yàn)樗娜丝谝彩菧p少的。
2、從資金流來講，像北上廣深房價(jià)上漲，更多是資金的集聚。上海不是上海本地人的上海，而是全國人的上海。紐約的房價(jià)比上海高，是因?yàn)榧~約是全球的紐約，而不是美國的紐約。
李迅雷還稱，任何的泡沫破裂都會(huì)造成恐慌性下跌，要跌的話一起跌，跌完之后該漲的還是會(huì)漲回來，中國經(jīng)濟(jì)畢竟還有動(dòng)力。
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