作者：孫驍驥。更多資訊請關(guān)注微信公眾號“驥觀天下”（jiguantx）

最近，匯豐銀行通一項針對9個國家的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國千禧一代（1981年至1998年出生）的住房自有率高達70%，在9個國家當(dāng)中排名第一。調(diào)查顯示，中國在九國中的住房自有率最高，為70%，僅次于中國的是墨西哥，千禧一代住房自有率達46%，第三至第九依次為：法國（41%）、馬來西亞（35%）、美國（35%）、加拿大（34%）、英國（31%）、澳大利亞（28%）、阿聯(lián)酋（26%）。

不過，讀過報告后人們馬上開始擔(dān)心：既然大部分年輕人都有房了，以后會不會造成沒人接盤的情況，房價會不會因此漲不動，并且出現(xiàn)下降的趨勢？

要全面回答這個問題，我們首先必須了解一個基本事實，那就是中國的房市“人口紅利”已經(jīng)耗盡，而在“后人口紅利”時代，房價的暴漲概率將愈來愈小。

自從1998年的房改以來，中國長期處于“人口紅利期”，總體來講，居民贍養(yǎng)老人的負擔(dān)其實并不算重，各種生活成本還處于較低水平。普通城市家庭的普遍人口結(jié)構(gòu)是老人數(shù)量較少，中青年人（出生于1960年代左右）較多，青少年（80后90后）人數(shù)也較少，呈現(xiàn)一種兩頭細中間大的“紡錘結(jié)構(gòu)”。換言之，家庭里邊掙錢的人多，消耗錢的人少。這就使得城市的居民有較多的余錢來購買當(dāng)時價格并不算貴的商品房。普通人有余錢買房，助推了中國早期的第一輪房價上升。這種價格的上升，又會創(chuàng)造房價上漲的預(yù)期。實際上，中國的房市最開始也和制造業(yè)一樣，成為了“人口紅利”的受益者。

不過，如果我們從人口結(jié)構(gòu)看，在未來30年變化趨勢很明顯，中國的青少年人口將逐漸下降。在過去90年代人口“紡錘結(jié)構(gòu)”中的老年人，已經(jīng)死去，占總?cè)藬?shù)最多的“中年人”，將成為六七十歲的老人，而當(dāng)年的小朋友80、90后則成為了現(xiàn)在的社會主力——中青年人群。人口的“紡錘結(jié)構(gòu)”成為了現(xiàn)在的“倒三角結(jié)構(gòu)”：

只花錢不賺錢的老年人，占社會總?cè)藬?shù)的比例過高，而有能力掙錢的中青年人數(shù)，卻由于當(dāng)年的計劃生育政策而導(dǎo)致人數(shù)不足，再加上如今的地價騰貴，樓市的“人口紅利”早已不復(fù)當(dāng)年。根據(jù)美國學(xué)者的研究，20到30歲期間，家庭成員對房地產(chǎn)需求增加最大，40歲以后，居民對房地產(chǎn)的需求每漲一歲減少1%。退休人員對房地產(chǎn)的購買需求接近為零。65歲以上人口的激增，必然導(dǎo)致社會撫養(yǎng)成本的增加，而撫養(yǎng)成本與房價是一種負向關(guān)系。這必然導(dǎo)致今后的中國樓市普遍上漲乏力。只要全社會都開始認為老年化將利空樓市，那么房價的下降預(yù)期則會不斷增加，長期來看，房價像前二十年那樣暴漲的周期已經(jīng)結(jié)束了。但這并不意味著房價會出現(xiàn)所謂的“暴跌”，未來的房價更可能會維持在略高于通脹的增值率，保值的作用仍在，但投機的功能將逐漸失去。

這對于未來中國的房價走勢有何啟示呢？

在購房需求最大的青年人普遍已經(jīng)有房的情況下，未來的中國房地產(chǎn)會持續(xù)分化。我們都知道，目前的一二線城市與其他中小城市房價有嚴重的分化傾向。而隨著購房主力人群普遍都已經(jīng)置產(chǎn)這一現(xiàn)實，未來的房地產(chǎn)市場將進一步分化為“初級市場”和“改善型市場”，兩者的差距也逐漸增大。

這話該如何理解呢？我們知道，初級房產(chǎn)是整個房產(chǎn)市場入門房產(chǎn)，那么初級房產(chǎn)的價格就是由買不起房的人所能支付的最大價格決定的。由于各種原因造成的大城市用地緊缺，現(xiàn)在能買到的初級房產(chǎn)，大概都在三線城市和大城市周圍的郊區(qū)。初級房產(chǎn)相對便宜的原因，也就在于它們的價格是由買不起房的青年家庭所能支付的最大價格決定的，這些人又恰恰收入水平不高，因此初級市場的房產(chǎn)價格也不可能暴漲。

但與此相反，其他的房價，尤其是“改善型住房”的價格就大不相同，這類房產(chǎn)等于初級房產(chǎn)房價與價格上升之和，例如北京、上海市中心的二手房，這些“改善型住房”是按照所在城市的市價來定價的。我們假設(shè)一個城市里既有房子與家庭的比例是一比一的關(guān)系，每個城市原住民都有了房子，而新搬來這座城市的家庭沒有房子，那么他們就不得不夠成為購房的“剛需”，被迫依照這個所謂的市價來購房。最關(guān)鍵的是，改善型住房市價不是由買房的人所能支付的最大價格決定的，而很可能是由賣房者，也就是所在城市的房東們對房價的集體心理價位決定的。

換句話說，賣家和買家很可能是在本城市有房的業(yè)主，房屋買賣的本質(zhì)變成了同一城市兩棟不同的房子之間的“物物交換”，現(xiàn)金用來補差價?？炊藛幔吭谝欢€城市的“改善型住房”里邊，房子本身已經(jīng)成為了一種“硬通貨”，具有類似于貨幣的功能。它的價格基本和“剛需”的收入水平?jīng)]有關(guān)系，這些房地產(chǎn)的“面值”，是由一座城市的經(jīng)濟水平、資源占有度等等決定的。賣方也是屬于你愛買不買，不買請滾的態(tài)度。為何？因為北上深的有房者根本就不急著變現(xiàn)，有價無市是可以接受的，但有市而價低卻是不可能發(fā)生的。

80、90后大部分有房的現(xiàn)實，說明房價進入了低增長、高保值的周期，并且，由于兩個市場之間的分化，只有城市里的“改善型住房”才具有靠譜的保值功能。其實，我們看一下匯豐的報告統(tǒng)計方法就知道，報道中的中國受訪者中85%來自城市，14%來自郊區(qū)，只有1%來自農(nóng)村。這恰恰說明了目前中國房市的格局未來將是以城市改善型住房為主，并且城鄉(xiāng)差距巨大。

目前，中國有55%的人生活在城市，有近45%的人生活在農(nóng)村，未來依然有大量的人口會進入一二線城市，人口千萬以上、經(jīng)濟量五千億以上的城市將會繼續(xù)擴容。“改善型住房”依然有一定的增值空間。然而，對于想要從房地產(chǎn)的“初級市場”進入“改善型市場”的人來說，未來的難度會越來越大。大部分人都有房的現(xiàn)實，會使得房地產(chǎn)在未來愈加的“貨幣化”，能夠買到更好的房產(chǎn)的最直接“貨幣”，其實就是房產(chǎn)，而不是鈔票。